Reglamento de obras en las comunidades de propietarios

Comunidad de vecinos obras. Son cuatro palabras que pueden hacernos poner en alerta máxima porque sabemos de sobra lo que puede significar tenerlas cerca. Pero consuela saber que existe un marco legal que las contempla y regula. Como el reglamento de obras en comunidades de vecinos, una de las normas que podemos encontrar en la Ley de Propiedad Horizontal, su marco legal.

Entrando un poco en detalle, se trata de una normativa donde se especifica que cualquier propietario de un inmueble tiene derecho a efectuar cambios en él, ya sean arquitectónicos o de sus instalaciones y servicios. Pero sin afectar a las estructuras de las viviendas del resto de propietarios ni a sus derechos. 

El papel de este reglamento es clave y necesario a la hora de establecer los derechos y deberes que los propietarios o inquilinos de las comunidades tienen que cumplir cuando deciden afrontar un proyecto de reforma parcial o integral. 

Es bueno saber que la normativa de obras en comunidades también es bastante clara cuando se trata de elementos comunes del edificio. ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal al respecto? En concreto, si la comunidad de vecinos ha aprobado en junta la realización de mejoras en estas zonas compartidas.

Sus artículos 7 y 9 regulan todo lo referente (entre otras cuestiones) y de ellos pueden extraerse aspectos importantes en cuanto a derechos y obligaciones. Los resumimos:

• Los vecinos están obligados a consentir en su casa o local la realización de reparaciones que exija el inmueble. Y también permitir las servidumbres necesarias para llevar a cabo obras o creación de servicios comunes previamente acordados. Si las obras del vecino me han roto mi pared, tienes derecho a reclamar.
• Cuando se ocasionan daños y perjuicios a un propietario, tiene derecho a pedir ser resarcido a la comunidad. Descubre qué hacer si la comunidad no arregla los desperfectos.
• También deben contribuir a los gastos generales que conlleva un correcto mantenimientos del inmueble y sus servicios. Suelen ser cargas y responsabilidades fijadas con arreglo a la cuota de participación de cada propietario o especialmente establecidas.

Sin duda, son puntos sensibles cuando se habla de obras en comunidades de vecinos, pero conviene recordar que estas superficies, fachadas y cubiertas, también se consideran zonas comunes. Así están descritas en el reglamento de obras en comunidades de propietarios, concretamente como elementos comunes de la edificación.

Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal se encarga de regular las obligaciones que contraen cada uno de los propietarios de estas comunidades vecinales. Pero con un matiz importante; su obligación se mide según lo que indique su coeficiente de participación para la reparación de tales elementos.

El acondicionamiento y mejora de las fachadas es un capítulo muy importante dentro de las rehabilitaciones, más allá de su papel estético, pues es uno de los principales elementos que aíslan al inmueble del exterior y los rigores del clima. Cuando las cubiertas y fachadas se encuentran en buenas condiciones, es más fácil evitar problemas de humedad y filtraciones de agua en las viviendas.

Las reformas en comunidades de vecinos pueden llegar a ser una pesadilla no solo para quien las realiza, también para quien las sufre indirectamente. Al margen de tratarse de una vivienda o de un local donde desempeñamos alguna actividad. Volviendo al artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, especifica los trabajos de mejora contemplados.

A grandes rasgos, cualquier intervención que no modifique la estructura del edificio ni interfiera en su seguridad. Y más en detalle aclara que no pueden derribarse paredes, muros y techos.

El artículo 7.1 exactamente dice: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”.

En cuanto a las obras que estarían infringiendo este artículo, son aquellas que se producen cuando un propietario decide unir dos pisos o dos bajos que son locales. Aunque sorprenda, los muros que envuelven a cada una de las viviendas de estos edificios residenciales pertenecen a la comunidad. Eso no quiere decir que no se puedan tirar tabiques en las viviendas cuando sea necesario, pero su derribo debe contar con el visto bueno de la junta, entre otros requisitos.

Las obras en una comunidad de vecinos, ¿hay que notificarlas en junta? Esta pregunta es una duda recurrente que más de una vez hemos vivido, seguro. Quizá sorprenda la respuesta, que es la siguiente; no es necesario, pero sí muy oportuno informar al representante o presidente de ello. La razón es sencilla y es que la comunidad de vecinos no tiene potestad para conceder licencias o permisos de obra.

Son los ayuntamientos de cada ciudad quienes poseen tales competencias y por tanto sí que habrá que tramitarlos en estos organismos municipales, en su departamento correspondiente. Una vez comunicado al presidente la realización de las obras, bastará con que el propietario coloque en un lugar visible la concesión de la licencia para iniciarlas: un cartel en los ascensores, una nota en la zona de los buzones, etc.

Otro de los temores que suelen asaltarnos cuando hay obras en un piso de comunidad de vecinos es sospechar que no se están realizando conforme a la ley. O bien que los permisos municipales brillan por su ausencia. Cuando es cierto y queda demostrado, quizá porque los permisos del Ayuntamiento no se encuentren en regla, cualquier vecino puede quejarse y hacérselo constar al presidente.

Curiosamente, esta figura, el presidente, posee potestad para paralizar las obras e iniciar acciones legales si así lo considera la comunidad de vecinos. No es agradable tomar decisiones de este tipo, pueden evitarse perfectamente cumpliendo la normativa, evitaremos problemas con el resto de vecinos, cuyos derechos ampara la ley.

Si se consulta el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, indica que el propietario autor de la reforma u obra está obligado a no menospreciar los derechos del resto de vecinos, además de tener muy presente qué horarios deben cumplirse durante la ejecución de las obras y los niveles de ruido admitidos, siempre dentro de los parámetros que marca la ley. Por ejemplo, entre las 8 de la mañana y las 22 horas las alteraciones acústicas generadas por estos trabajos nunca deben superar los 35 dB.

Otras recomendaciones para favorecer la convivencia y molestar lo mínimo durante el tiempo de ejecución de las obras es prestar especial atención a la suciedad y escombros generados. No es responsabilidad de la comunidad que las zonas comunes, escaleras y demás sitios permanezcan limpios, sin huellas de obras. Es la empresa contratada para la realización de las mismas la que debe asumir dichas tareas de limpieza.

En este caso, es el artículo 394 del Código Civil el que refleja esta situación, no la Ley de Propiedad Horizontal, ni por tanto ninguna de sus normativas, como lo es el reglamento de obras en comunidades de vecinos. Viene a decir que sí está permitida su utilización, siempre que no se deteriore ni altere el buen estado de los mismos.

Traducido a casos concretos, puede significar que ante la reforma de un baño en una vivienda, es posible modificar las conexiones de los desagües de la finca. O que los elementos comunes podrán ser usados para el desagüe de equipos climatización. La única condición es dejarlos en perfecto estado, tal y como se encontraban.

Literalmente, así lo argumenta dicho artículo: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según derecho.”

Cuando hay obras en un inmueble residencial garantizar la convivencia de los vecinos y procurar ser lo más respetuosos con ellos es fundamental. A nadie nos gusta que nos molesten ni molestar, de manera que la normativa obras comunidad de vecinos cuida y vela por los derechos de todos los afectados.

En concreto, la Ley de Propiedad Horizontal obras en su artículo 7.1 contempla una serie de limitaciones al derecho de obra de cualquier vecino. Y entre ellas figura el no perjudicar los derechos de otros propietarios o inquilinos.

Sin embargo, lo que no hace es fijar un horario concreto para llevar a cabo tales obras. Es necesario atenerse a lo que dictaminen las ordenanzas municipales de nuestra ciudad sobre este tema y las horas de descanso obligatorias. O bien consultar si la propia comunidad posee su propias normas internas para tal fin.

Dentro de una comunidad de vecinos las obras en zonas comunes se aprueban como el resto de acuerdos, es decir, en junta ordinaria o extraordinaria y por mayoría simple. Los trabajos más frecuentes que suelen entrar dentro de este apartado son las reformas o acondicionamientos de los portales y también mejoras en la fachada de estos edificios.

Sin embargo, cuando es preciso modificar por la razón que sea la distribución de elementos comunes, o se contrata un nuevo servicio para la comunidad, entonces es necesario alcanzar un acuerdo por mayoría de 3/5 partes de los vecinos (salvo en ciertas excepciones). Veamos algunos ejemplos concretos para ponernos en contexto; cuando se ha de bajar un ascensor de la comunidad a cota 0, pues suele conllevar el derribo de escaleras o algún cambio en el cuarto de contadores.

Otros casos claros son la aprobación de la instalación de agua caliente sanitaria en la comunidad, o la colocación de una antena parabólica. En cuanto a las excepciones, solo necesitan un acuerdo por mayoría simple y entre ellas figuran la eliminación de barreras arquitectónicas y la colocación de rampas y elevadores auxiliares.

Aunque la ley ampara a los vecinos a realizar mejoras y reformas en sus viviendas, siempre ateniéndose al reglamento de obras en las comunidades de propietarios y en su marco legal principal, la Ley de Protección Horizontal, existen limitaciones. O mejor dicho, no todas las obras son viables así como así. Algunos trabajos necesitan la unanimidad de todos los vecinos en junta para que salgan adelante. Estos cuatros casos requieren dicha aprobación:

-  Cambios estructurales. Tanto si se trata de mejoras estructurales en la edificación como estéticas, siempre deben contar con el beneplácito y la unanimidad de los vecinos.

-  Cambios en espacios comunes. Cualquier reforma o mejora en zonas de paso, accesos, escaleras, pasillos, portales, etc., precisan el apoyo unánime de todos los propietarios del inmueble.

-  Trabajos de mejora con costes elevados. La inversión que supone este tipo de obras suele implicar la creación de derramas para las que es preciso tener el acuerdo favorable de todos los afectados.