¿Se puede empezar una obra sin licencia en España?
Son muchos los propietarios de inmuebles que se preguntan si se puede empezar una obra sin licencia en España. En nuestro país es obligatorio pedir permisos de obra para realizar reformas importantes, pero muchas veces no es necesario (o son trámites sencillos y de bajo coste). A continuación te explicamos todo acerca de plazos, licencias y documentación. ¡Sigue leyendo!
- ¿Es posible empezar una obra sin licencia?
- Consecuencias de hacer una obra sin licencia
- Casos en los que no se requieren licencia de obras
- ¿Qué es la licencia de obras?
¿Se puede empezar una obra sin licencia? Cuando hablamos sobre reformas y presupuestos,esta suele ser una de las preguntas más recurrentes. Obtener los permisos necesarios es el primer paso para realizar mejoras importantes en el hogar; pero muchas veces lo obviamos, sin tener en cuenta las posibles consecuencias. A continuación, te contamos qué sucede si nos saltamos este paso y cómo son los trámites a seguir para evitar problemas.
¿Es posible empezar una obra sin licencia?
Ante la pregunta de si se puede empezar una obra sin licencia, la respuesta es que no. Empezar una reforma o rehabilitación sin solicitar la licencia de obras puede conllevar una denuncia por parte del Ayuntamiento. La razón es obvia: antes de comenzar una obra, es necesario que los técnicos cualificados verifiquen su seguridad y su viabilidad.
Con la licencia en la mano, tanto el propietario del inmueble como la empresa de reformas en viviendas tendrán vía libre para realizar las intervenciones necesarias. La licencia también es garantía de tranquilidad para las comunidades de vecinos, y protege al propietario y al promotor de posibles denuncias.
Consecuencias de hacer una obra sin licencia
Como comentábamos, saltarse este paso no es en absoluto recomendable. Hay quien decide avanzar sin licencia alguna, pensando que las autoridades no tendrán conocimiento de la obra (sobre todo, si no es una reforma muy ambiciosa). Es un error: es muy fácil que algún vecino o propietario sufra molestias y avise a la policía, o interponga una denuncia. No merece la pena, ya que los trámites son sencillos y los costes bastante reducidos.
¿Qué sucede si empezamos una obra sin licencia y llega a oídos del Ayuntamiento? Las consecuencias pueden ser muy severas. El departamento de urbanismo puede emprender dos acciones legales: la demolición de las obras realizadas y la imposición de una multa. Los importes son elevados, con entre 600 y 6.000 euros por infracciones leves, entre 6.001 y 60.000 euros para las graves y entre 60.001 y 300.000 euros para las muy graves. Los importes varían dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Infórmate bien de cuándo prescribe una obra sin permiso del ayuntamiento si decides a hacer una obra sin licencia.
Casos en los que no se requieren licencia de obras
Afortunadamente, son muchas las reformas que puedes hacer sin pedir permiso de obra. Normalmente se trata de intervenciones y mejoras en el hogar en las que no se alteran la estructura, la distribución o el envolvente exterior del inmueble. Estas son las obras que puedes realizar sin tener que solicitar licencia:
- Pintar el interior: paredes y techos
- Instalar muebles de obra a medida: estanterías, cabeceros, bancos...
- Levantar medias paredes o muretes de pladur para separar espacios
- Colocar paredes de cristal
- Cambiar los sanitarios del baño
- Renovar los muebles de la cocina
- Cambiar o pintar las puertas de entrada y de interior
- Renovar la caldera, el aire acondicionado, etc.
¿Qué es la licencia de obras?
La licencia de obra es un documento que otorga permiso al propietario de un inmueble (o en su caso, al promotor de la obra) para realizarla, tras haber comprobado que se ajusta al Código Técnico de la Edificación (CTE) y que cumple los estándares de calidad y de seguridad.
En aquellos casos en los que se requiere licencia de obra, es muy probable que también haya que contratar a un arquitecto o arquitecto técnico para realizar un informe técnico, así como solicitar permiso a la comunidad de propietarios.
Y hablando de la comunidad, a la pregunta de "¿me puede pedir un vecino mi licencia de obra?" podemos responder que sí... Pero no tienes por qué mostrársela. Solo la Policía Local o el Departamento de Urbanismo tienen potestad para exigir que se la entregues.
Tipos de licencia de obra
Dependiendo de la envergadura de la reforma que vayamos a hacer, necesitaremos un permiso concreto. Actualmente existen dos tipos de documentos:
- Actuación comunicada y Licencia de obra menor. Dependiendo de la comunidad autónoma, necesitaremos tramitar una u otra. En ambos casos son licencias informativas destinadas a poner en conocimiento del Ayuntamiento los trabajos menores que se van a realizar. Entre otros, hablamos de permiso del ayuntamiento para cambiar las ventanas, renovar los suelos y los alicatados, cambiar o renovar el sistema de calefacción, derribar y modificar tabiques (puede haber multa por tirar un tabique sin permiso), suprimir barreras arquitectónicas y acristalar balcones o terrazas.
- Licencia de obra mayor. Se debe solicitar en el resto de los casos, incluyendo modificación de fachadas, ventanas o puertas de entrada, obras que afecten a partes comunitarias del edificio, intervenciones en muros de carga o estructuras.
¿Dónde se solicitan las licencias de obra?
Para solicitar un permiso de obra basta con pedir cita en el Ayuntamiento. En algunas comunidades autónomas también se pueden tramitar en las oficinas del registro.
¿Cuánto cuesta una licencia de obra?
Para calcular cuánto cuesta una licencia de obra hay que tener en cuenta dos factores: las tasas fijas del Ayuntamiento y el presupuesto aprobado para la reforma, sobre el cual se calcula el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Las tasas hay que pagarlas sí o sí, nos concedan el permiso o no.
El coste suele variar ligeramente entre comunidades autónomas, pero en general podemos calcular dos porcentajes:
- Licencia de obra menor: suele rondar el 7%-8% del presupuesto total de la obra.
- Licencia de obra mayor: alrededor del 4%-6% del presupuesto.
Cómo solicitar la licencia de obra
Una vez hayas pedido cita al Ayuntamiento, si solo necesitas tramitar una licencia de obra menor tendrás que rellenar el formulario y acompañarlo de un proyecto básico (que no necesita ser visado por un arquitecto). Este proyecto debe incluir los presupuestos por partidas, los planos de la reforma y la documentación administrativa
Para la licencia de obra mayor, la cosa cambia. Esta es la documentación que deberás aportar:
- Solicitud cumplimentada y DNI del solicitante
- Si hay técnico, documentación que acredite su representación
- Justificante del pago de tasas
- Proyecto Técnico visado por el Colegio de Arquitectos: plano cartográfico en formato digital, plano de situación y plano antes de las obras
- Presupuesto por unidades a precios de mercado
- Memoria descriptiva y justificativa
- Memoria explicativa y planos en anexo de prevención de incendios
- Instalaciones
- Pliego de condiciones
- Estudio de la gestión de residuos
Una vez entregada la documentación, el plazo medio para la concesión de una licencia de obra mayor en España es aproximadamente de un año. Hoy muchos ayuntamientos permiten tramitar las licencias mediante declaraciones responsables, que suelen acortar bastante los plazos.
