Obras en casa que no requieren licencia ni permisos

¿Cuándo no hay que pedir licencia de obra?

Las siguientes obras no requieren licencia: 

• Sustituir soldados y alicatados.
• Pintar el interior.
• Quitar gotelé y alisar con yeso.
• Lijar el parquet.
• Sustituir la red de electricidad.
• Sustituir interior de la red de suministro de agua.
• Sustituir interior de la red de evacuación de agua. 

Solicitar licencia o no para hacer la reforma va a depender de dos aspectos:

✔️ El tipo de obra que vas a realizar.

✔️ La normativa del municipio donde se ubique el inmueble.

Respecto al tipo de obra, piensa que no es lo mismo querer tirar un tabique o abrir una ventana en la fachada (ya que serían actuaciones que modificarían la estructura del edificio y, por ejemplo, puede haber una multa por tirar un tabique sin permiso) que cambiar un pavimento, instalar una pérgola en el jardín o alicatar la cocina. Estas tres últimas serían un ejemplo de obras menores.

En cuanto al segundo punto, debes tener claro que la normativa para licencia de obras no es igual en toda España. La competencia en materia de urbanismo recae sobre las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos. Por lo que cada municipio posee una regulación propia que te aconsejamos consultar antes de ponerte manos a la obra. Si necesitas más ayuda, te enseñamos si se puede empezar una obra sin licencia o no.

Es cierto que hay ciertos principios generales en la normativa a nivel nacional. Por ejemplo, en todos los ayuntamientos te van a exigir una licencia para obras que afecten a la estructura del edificio, la superficie construida y la habitabilidad del diseño. 

¿Por qué? Sencillamente, porque viene regulado directamente desde el Código Técnico de la Edificación (CTE), el marco normativo donde se detallan las exigencias básicas que deben cumplir los edificios en cuanto a seguridad y habitabilidad en nuestro país. 

Más allá de estos rasgos comunes, cada localidad aplica su propia legislación en materia de urbanismo y construcción, adaptando las disposiciones del CTE a las características específicas de su región.

Ahora que ya tienes claros estos dos puntos, veamos en detalle las obras que no necesitan licencia y que puedes acometer en tu casa sin necesidad de cruzarte con la Administración.

Sustitución de solados y alicatados

Retirar los pavimentos de suelos y los revestimientos de paredes (ya sean baldosas, piedra, parquet o tarima, entre otros) para reemplazarlos por otros nuevos es una de las obras que no necesitan licencia. 

Si no eres manitas, quizá sí necesites la ayuda de un albañil o carpintero profesional, pero lo que no necesitarás es el permiso de tu ayuntamiento. Con este trabajo conseguirás actualizar la estancia y mejorar tanto su estética como su funcionalidad.

Pintura del interior

Quitar gotelé y alisar con yeso

Lijado de parquet

Sustitución de la red de electricidad

Sustitución interior de la red de suministro de agua

Sustitución interior de la red de evacuación de agua

¿Cuándo hay que solicitar un permiso de obra menor?

La solicitud de la licencia de obra menor debe hacerse antes del inicio de las obras, y la otorga la Administración Pública una vez se han completado los trámites correspondientes.

Recordemos que las obras menores son aquellas actuaciones que no están destinadas a modificar la estructura o el volumen de la vivienda ni de su fachada. Antes hemos citado algunos ejemplos, otros podrían ser cambio de puertas y ventanas o cubrir una terraza. Consulta si hay que pedir permiso de obra al ayuntamiento para cambiar ventanas.

Este tipo de actuaciones, que son sencillas a nivel técnico y no implican un gran presupuesto, no suelen requerir permiso de obra menor. Ahora bien, como te hemos indicado en todo momento, esto va a depender del municipio donde se encuentre la vivienda. 

Así que para evitarte cualquier problema, lo más adecuado es contactar con tu ayuntamiento directamente e informarte de primera mano.

¿Cómo pedir licencia de obra menor?

La mayoría de administraciones locales ya permiten solicitar una licencia de obra menor, tanto de forma presencial como por vía telemática si tienes certificado digital o Cl@ve. 

Para tramitar el permiso, tendrás que presentar, como mínimo:

✔️ Instancia cumplimentada.

✔️ Fotocopia de tu DNI o CIF (si eres profesional)-

✔️Justificante del pago de la tasa.

✔️ Memoria de la actuación a realizar. 

En algunos supuestos y según la reforma que vayas a hacer, te pueden solicitar un estudio básico de seguridad y salud, fotografías en color, informes favorables de órganos interesados, planos o justificaciones técnicas, entre otros. 

El plazo de concesión depende de cada consistorio. Hay casos en los que no tendrás que esperar que el ayuntamiento te autorice la obra, como ocurre, por ejemplo, en la ciudad de Zaragoza. 

Y fíjate también en los tiempos de ejecución para concluir la reforma antes de que tu licencia caduque, porque si no tendrás que pedir una prórroga o aplazamiento.

¿Cuánto cuesta una licencia de obra menor?

El precio de una licencia de obra menor varía en función de las ordenanzas de cada municipio y suele oscilar entre el 3% y el 5% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la reforma. Dicho presupuesto incluye los costes totales de materiales (cemento, ladrillo, cables, pintura…), maquinaria (herramientas eléctricas, equipos…) y mano de obra (salarios, seguros sociales…) necesarios para ejecutar la obra. 

Si quieres saber más, nuestra guía sobre cuánto cuesta una licencia de obra te puede resultar muy útil.

Consecuencia de no solicitar licencia de obra

Hacer obras sin solicitar licencia puede acarrear problemas serios. De nuevo, las sanciones a las que te enfrentes dependerán de la legislación local. Sin embargo, por norma general, estas son las consecuencias que tendrás que asumir:

 ❌ Multas económicas que varían en función de la envergadura de la obra y que van desde los 100 euros a los 6.000 euros fácilmente. 

 ❌ Paralización de la obra.

 ❌Demolición de las actuaciones ejecutadas.

 ❌ Responsabilidad civil y penal, incluyendo demandas judiciales y compensaciones a terceros.

 ❌ Problemas de venta o traspaso de la propiedad al incurrir en sanciones legales que compliquen la transacción.

Como ves, saltarte la normativa y ponerte a obrar sin permiso de la autoridad competente, puede salirte muy caro, causando estragos en tu economía familiar y en tu vivienda que pueden llegar a ser irreversibles. Infórmate de cuándo prescribe una obra sin permiso del ayuntamiento si decides arriesgarte a ello.

No te arriesgues. Infórmate sobre reformas y presupuestos y, ante todo, cumple con la legalidad vigente. Solo así, podrás obrar y disfrutar de la reforma con total tranquilidad.