Cómo dividir un piso en dos viviendas

¿Se puede dividir un piso en dos?

Sí, se puede dividir un piso en dos viviendas siempre que se cumpla con la normativa vigente y se cuente con un proyecto técnico firmado por un arquitecto. Habrá que elevar la división a una escritura pública ante notario e inscribir las dos viviendas en el Registro.

Este proceso depende de varios factores como las restricciones locales y el permiso de la comunidad de propietarios, según marca la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso, es fundamental consultar siempre los estatutos de la comunidad y la normativa urbanística de tu municipio plasmada en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). 

Estas normativas establecen ciertas condiciones para garantizar que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad en cuanto a instalaciones independientes para agua, electricidad y saneamiento. 

La legislación también contempla pautas referentes a la superficie mínima por vivienda que, generalmente, no debe ser inferior a 30 m2, aunque algunas comunidades permiten 24 m2 para ciertos tipos de viviendas. Más tarde te detallamos más al respecto. 

Igualmente, cada vivienda debe tener su propio acceso independiente, ya sea desde el rellano del edificio o a través de una separación física adecuada. Así lo exige la ley, pero es algo lógico porque compartir un acceso entre dos viviendas puede generar problemas para los residentes, como la falta de privacidad y, por supuesto, dificultar la posibilidad de alquilar o vender las propiedades.

➡️ Antes de seguir leyendo, quizá te interesa saber cuánto cuesta segregar una vivienda.

¿Cómo dividir una casa ya construida en dos?

Dividir una casa en dos es posible y, aunque pueda parecer todo un reto, es factible si sigues un procedimiento bien planificado. 

Ten en cuenta que para este proceso vas a tener que contar con técnicos y profesionales cualificados como un arquitecto, un abogado, un notario y un registrador de la propiedad, además de los gremios necesarios para acometer la reforma de la vivienda. 

Estas son las actuaciones que debes llevar a cabo para segregar una vivienda en dos:

1. Consultar la Ley del Suelo para dividir un piso en dos
2. Solicitar permiso a la comunidad de vecinos
3. Elaborar un proyecto técnico para segregar la vivienda
4. Elevar la división a escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad

1. Consultar la Ley del Suelo para dividir un piso en dos

Por fortuna, uno no puede hacer lo que le venga en gana en nuestro país, sino que debemos respetar una normativa aplicable a todo el territorio. Una de ellas y que atañe a la división de propiedades es la conocida como Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que figura en el RD 7/2015. 

Esta legislación marca principios básicos sobre el uso del suelo y la edificabilidad que afectan a la posibilidad de segregar una vivienda. El objetivo es que cualquier actuación urbanística respete los derechos de los propietarios y las normas de ordenación territorial. 

En concreto, el artículo 26 de dicha legislación señala: “la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes solo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística”. 

Esto, ¿qué significa? Pues que, además de esta normativa, debes cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal, las normas urbanísticas locales y el Plan General de Ordenación Urbana del municipio. Puedes acudir directamente a tu Ayuntamiento para informarte sobre estos documentos.

Uno de los aspectos más importantes a los que debes prestar atención es la superficie mínima que debe tener una vivienda para permitir vivir en condiciones dignas. Cada comunidad autónoma es la encargada de fijar estas dimensiones. 

Para que te hagas una idea, la media en España ronda los 30 m2, pero hay variaciones sustanciales. Por ejemplo, Murcia y Aragón son las comunidades que mayor superficie exigen con 40 m2 útiles y 37 m2 útiles, respectivamente. En el lado contrario se sitúa Andalucía, donde tan solo se solicita una superficie mínima de 24 m2 útiles.

La iluminación natural, la ventilación o el acceso a suministros básicos son otros factores que suman para alcanzar esas condiciones de habitabilidad mínimas que establece la normativa.

2. Solicitar permiso a la comunidad de vecinos

Además de ajustarse a la normativa nacional y local, para dividir un piso en dos necesitas obtener el permiso de la comunidad de vecinos. 

Tal y como señala el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, estarán sujetos al régimen de autorización administrativa que corresponda, en este caso, la Junta de propietarios: 

“Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”

En concreto, los interesados deben contar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. 

Y, ¿por qué es necesario solicitar el permiso? Pues sencillamente porque la división de la vivienda en dos puede afectar elementos comunes del edificio (tuberías, acometidas eléctricas o estructuras, entre otros), así como modificar las cuotas de participación de cada vivienda en los gastos de la comunidad. Al dividir un piso, las dos nuevas viviendas deberán tener cuotas individuales.

No obstante, en algunos casos excepcionales, si la división del piso no afecta a elementos comunes ni modifica las cuotas, podría no ser necesario solicitar la aprobación. 

3. Elaborar un proyecto técnico para segregar la vivienda

La elaboración de un proyecto técnico es uno de los requisitos indispensables para dividir legalmente un piso en dos viviendas. 

Este proyecto, realizado por arquitectos o ingenieros colegiados, debe cumplir con las normativas de habitabilidad, seguridad y urbanismo vigentes que figuran en el Código Técnico de la Edificación para garantizar que ambas viviendas resultantes sean plenamente funcionales y legales. 

Dicho documento debe incluir la descripción actual de la vivienda, la propuesta de distribución tras la segregación con planos y mediciones, la memoria técnica, los presupuestos y la justificación de que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad. 

Recuerda que sin el proyecto técnico no podrás obtener las licencias necesarias y ni podrás acometer la obra a posteriori.

Además de este documento, tendrás que solicitar una licencia de obra mayor al ayuntamiento en el que se ubique el inmueble objeto de actuación. 

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4. Elevar la división a escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad

Una vez obtenidos los permisos necesarios y finalizadas las obras de segregación del piso, el paso final para legalizar la división es obtener la cédula de habitabilidad en el ayuntamiento. 

Posteriormente, tendrás que elevar la división a escritura pública. Para este trámite, debes acudir a un notario con la documentación requerida (cédula, proyecto técnico, certificado final de obra y acta de aprobación de la comunidad, entre otros). 

El notario redactará una nueva escritura en la que describa las dos viviendas creadas a partir de la división. El coste de este trámite puede variar, pero suele oscilar entre 500 y 1.500 €, dependiendo del valor de las viviendas resultantes y de los impuestos aplicables como el de actos jurídicos documentados (AJD).

Una vez obtenida la escritura pública, es necesario inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad. Esta gestión garantiza que las viviendas sean reconocidas oficialmente como entidades independientes con referencias catastrales propias y otorga plena seguridad jurídica sobre su titularidad. Y, como puedes imaginar, todo este papeleo también está sujeto a tarifas que tendrás que costear.

Si no inscribes la división en el Registro, no podrás vender o alquilar estas propiedades de forma independiente y, además, te arriesgas a recibir sanciones legales por incumplir la normativa urbanística. 

¿Qué cambia una vez se ha realizado la división de una casa en dos viviendas?

Dividir una vivienda en dos implica una transformación tanto a nivel legal como práctico. Una vez finalizado el proceso, surgen cambios importantes relacionados con la titularidad, los gastos y el uso de las viviendas resultantes. 

Pero, ¿qué cambia exactamente? Vamos a detallarlo.

Los impuestos y gastos

La división de la vivienda afecta a los impuestos y gastos asociados, dado que cada unidad resultante se convierte en una propiedad independiente. Uno de ellos es el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, como sabrás, deben pagar anualmente todos los propietarios de cualquier tipo de propiedad, incluidos locales, viviendas, garajes y terrenos 

Cada nueva vivienda tendrá su propia referencia catastral y, en consecuencia, se emitirá un recibo de IBI independiente. El valor catastral de cada unidad dependerá de su superficie y características. 

Este impuesto es de carácter municipal, lo que significa que cada ayuntamiento lo recauda y gestiona dentro de su territorio, al igual que otras tasas locales que se tendrán que pagar individualmente por parte de cada nueva vivienda, como el alumbrado, las basuras o el alcantarillado.

El pago de las facturas de suministro

Al tratarse de dos viviendas distintas, habrá que solicitar nuevos contratos de suministros como el agua, la luz, el gas o internet. Esto implica instalar contadores independientes para que cada residencia reciba su propia factura con su consumo individual. Por ejemplo, el precio medio de la instalación de un contador de luz oscila entre 120 € y 150 €.

Otro coste a tener en cuenta es el del seguro del hogar. Cada vivienda deberá tener su propia póliza adaptada a las características y uso de cada unidad. 

Eso sí, en España no hay obligación de tener póliza de hogar, a no ser que la vivienda todavía tenga hipoteca o el contrato de alquiler lo exija. De todas formas, es recomendable contar con este tipo de productos para tener cubiertas las espaldas en caso de que la vivienda sufra daños materiales o los cause a terceros.

El pago de la cuota de la comunidad

Dado que ahora donde había una vivienda habrá dos, el número de propietarios en la comunidad aumentan. Cada vivienda debe tener asignadas sus propias cuotas de participación en los gastos comunitarios. 

Por tanto, hay que llevar a cabo una revisión de las mismas. Así, la cuota que anteriormente correspondía al piso original se repartirá entre las dos nuevas viviendas, en proporción a su superficie. 

Asimismo, al haber dos viviendas, cada una tendrá derecho a voto en las juntas de propietarios. Esto puede influir en la toma de decisiones y en los acuerdos de la comunidad.

Es imprescindible que todos estos cambios queden reflejados en los estatutos de la comunidad.

Como ves, dividir una vivienda en dos es un proceso que no está exento de ciertos inconvenientes que debes valorar, como la duplicación de ciertos gastos o la gestión de los cambios legales y administrativos. 

No obstante, las ventajas a largo plazo en términos de rentabilidad y flexibilidad pueden justificar de sobras el proceso. Sobre todo, si tu objetivo es obtener beneficio del inmueble mediante alquiler o incrementar su valor total, al dividirlo en unidades más accesibles.