Pasos a seguir para hacerse una casa

Informarse antes de comprar una parcela

Hay que informarse bien antes de hacer la COMPRA DE UN SOLAR. Es necesario conocer los parámetros urbanísticos de la parcela: la superficie mínima / máxima que se nos permitirá construir, la altura, las distancias que se tendrá que separar la edificación de los vecinos y de la calle, ... También es necesario saber de qué servicios (agua, electricidad, gas, telecomunicaciones, alcantarillado, ...) dispone la parcela, porque si faltan será un inconveniente importante que puede influir al negociar el precio de la misma.

Contactar con un arquitecto

Para realizar el proyecto de LA CASA QUE QUEREMOS es necesario contactar con un arquitecto para realizar un proyecto. Este nos hará desde unos croquis iniciales, hasta los detalles estructurales, mediciones, etc... Muchos aspectos intervienen en el éxito de un proyecto: la distribución interior, la volumetría exterior, los materiales a emplear, los tipos de energías a utilizar, la eficiencia energética,... y que todo ésto concuerde con la normativa existente.

Al igual que un buen cocinero, el arquitecto tiene la capacidad de fusionar todos los ingredientes para extraer un plato exquisito, armónico y placentero.

Elaborar una maqueta virtual

Hacer una maqueta "virtual" de la casa es un extra que muchos despachos de arquitectura ofrecemos a nuestros clientes. Esto favorece al cliente la compresión de lo que se está proyectando y se pueden realizar los cambios necesarios para ajustar el proyecto al gusto de quién la va a disfrutar.

El proyecto incluye unas mediciones, una memoria, unos planos totalmente detallados, con esta información podemos ir a BUSCAR CONSTRUCTORES que nos valorarán la ejecución real de la obra.

El arquitecto redactor del proyecto nos ayudará a hablar con los diferentes constructores para explicarles el caso específico de nuestro proyecto y nos asesorará una vez tengamos la oferta.

Hay muchas maneras de contratar una obra, desde un precio cerrado para todo del tipo "llave en mano" con un único constructor, hasta la posibilidad de ir contratando cada industrial por separado y que el cliente haga (o contrate) la coordinación. Advertir que hay que conocer bien el sector de la construcción si se quiere ahorrar en la coordinación y hacérsela uno mismo.

Licencia de obras

Con el proyecto terminado se debe solicitar al ayuntamiento la licencia de obras mayores. Los plazos en que cada ayuntamiento resuelve las SOLICITUDES DE OBRAS son muy variables, pero normalmente son de entre 2 y 4 meses. 

Se paga un impuesto de obras que también varía según cada ayuntamiento pero que suele oscilar entre el 2.5 y el 5.0% del presupuesto de referencia (presupuesto teórico que va incluido dentro del proyecto). En algunos ayuntamientos también hay que depositar una fianza de gestión de residuos, ésta se devuelve al final de la obra si se demuestra que se ha efectuado la gestión de los materiales de desecho mediante un gestor autorizado.

Normalmente los arquitectos redactores del proyecto nos encargamos de los trámites de la solicitud de la licencia y de hablar con los técnicos municipales en caso de que sea necesario.

¿Es necesario contratar un arquitecto técnico? Sí

Se trata del director de la EJECUCIÓN DE LA OBRA o Aparejador, y la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) establece que es necesario para todas las obras de vivienda de nueva creación.

Ejercerá un trabajo paralelo al del arquitecto director de las obras, y conjuntamente con él forman la dirección facultativa de la obra. 

Trabajos específicos del arquitecto técnico son: realizar verificaciones de todos los productos de construcción que se emplearán, así como ordenar ensayos y pruebas precisas de éstos, ... se trata del representante del promotor frente al constructor, y por tanto se asegurará de que este último cumple las condiciones del contrato que tienen entre ambos.

Empezar las obras

Tenemos el solar, el proyecto, la licencia de obras, el arquitecto técnico y el constructor, pues ya podemos EMPEZAR LAS OBRAS.

Previamente, y sólo si es necesario, tendremos que pedir los servicios de agua y de electricidad provisionales para la realización de las obras. Hay que tener en cuenta que estas acometidas son provisionales y que hay que darlas de baja una vez acabadas las obras, entre otros motivos porque el precio es más elevado que el de un suministro normal.

La dirección facultativa se encargará de ir haciendo el seguimiento de las obras, que estas se adecuen al proyecto, que se hagan con la calidad exigida, ... No se puede fijar con exactitud con qué periodicidad los técnicos visitarán la obra pero es de sentido común que lo hagan según las necesidades de la misma y según lo pactado con el cliente.

Trámites a tener en cuenta

Una vez se han acabado las obras, y antes de empezar a utilizarlas es necesario:

El certificado final de obras. Se trata de un documento que acredita la finalización de las mismas. Lo firman los dos técnicos implicados en la ejecución de las obras: el arquitecto y el arquitecto técnico, y es obligatorio el visado de los colegios preceptivos.

Libro del edificio. Lo pueden redactar el arquitecto o el arquitecto técnico, en función de con quién se tenga contratado, y contiene los datos principales del edificio, así como el manual de uso y mantenimiento.

Licencia de primera ocupación. Se solicita al ayuntamiento en régimen de comunicación previa. Si en el plazo de un mes no se recibe ninguna disconformidad se tiene por concedida (silencio positivo).

La cédula de habitabilidad. Se trata de un documento que otorga el departamento de vivienda de cada comunidad autónoma. Acredita que la vivienda cumple con los parámetros mínimos de habitabilidad que marca la ley. 

Con los trámites anteriores se podrá acudir a las diferentes compañías de servicios (AGUA, ELECTRICIDAD, TELEFONÍA, GAS, ...) a contratar los servicios definitivos.

Es aconsejable realizar también los siguientes trámites

Escritura de obra nueva. Se realiza ante notario y la vivienda queda legalizada.

Alta catastro (IBI). Alta en el registro administrativo de carácter tributario que depende del Ministerio de Hacienda. La inscripción es obligatoria y se describen los bienes inmuebles con todas sus características para que la administración pueda emitir los impuestos correspondientes.

Alta registro de la propiedad. Alta en el registro público oficial en el que se inscriben los derechos de la propiedad privada sobre los bienes inmuebles y los derechos reales (hipotecas, ...). Tiene la función de dar información fiable a los ciudadanos para poder realizar transacciones (compra, venta, ...) con las propiedades privadas. Es de carácter voluntario pero totalmente recomendable y obligatorio en el caso de hipoteca. da comunidad autónoma.