¿Me puedo negar a una obra en la comunidad de propietarios?
“¿Me puedo negar a una obra en la comunidad de propietarios?” Esta es la primera pregunta que nos viene a todos a la mente cuando se nos plantea una derrama para arreglar ciertos elementos de nuestro edificio.
Precisamente de cuáles sean, va a depender la respuesta, y es lo que vamos a ver aquí. También, si podrías no abonar su coste y qué derechos tienes si las obras te afectan. ¡Entre muchas otras cosas! Sigue leyendo.
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¿Me puedo negar a una obra en la comunidad de propietarios?
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ningún vecino puede negarse a la realización de obras comunitarias en su casa ni negar el paso a través de ella:
“Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”
De hecho, la misma ley establece que las obras necesarias para la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio son obligatorias para todos los propietarios. Es el caso de obras de fachada o de tejado, que implican la realización de obras en tu casa.
La buena noticia es que la comunidad tiene que hacerse cargo de todos los daños y perjuicios que la obra pueda ocasionarte, y esto incluye dejar el piso de la misma forma en la que estaba antes de iniciarse la obra. Por lo tanto, tendrás que autorizar que se hagan las reparaciones pertinentes en tu vivienda. Si esto no se lleva a cabo, descubre qué hacer si la comunidad no arregla los desperfectos.
Para esto, puedes solicitar un presupuesto de reformas en viviendas que, una vez aprobado, luego te abona la comunidad.
¿Puedo negarme a pagar las derramas aprobadas para la realización de obras?
No, no puedes negarte a pagar las derramas aprobadas para la realización de obras en una comunidad de propietarios, y el mismo artículo 9 de la LPH lo deja bien claro:
“Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”
De nuevo, esto deriva de la necesidad de esas obras para el correcto mantenimiento del edificio y de sus zonas comunes. Además, al ser aprobadas en una junta de propietarios, cada uno de los vecinos deberá contribuir y compartir los gastos que incurra la comunidad.
Casos en que puedes negarte a pagar obras en tu comunidad de vecinos
Lo anterior tiene algunos matices, y es que hay casos en los que puedes negarte a pagar las obras en tu comunidad de vecinos.
Uno de ellos queda recogido en el artículo 17.4 de la LPH, y es cuando se aprueban mejoras o innovaciones que no son estrictamente necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio.
Si superan el coste de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios que no estén de acuerdo no estarán obligados a contribuir a ellas. Es decir, podrías negarte a pagar las derramas.
Otro de los casos se da si las obras no han sido aprobadas de acuerdo con los procedimientos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, mediante la celebración de una Junta de Propietarios en la que se tomen las decisiones pertinentes sobre las obras.
De forma independiente a estos casos, podrías impugnar mediante vía judicial si consideras que las obras vulneran tus derechos o no estás de acuerdo con el presupuesto y los pagos previstos, tal y como recoge la LPH en el artículo 18.
Para esto último es necesario que estés al corriente de pago de todas las cuotas y has de tener en cuenta que tu impugnación no suspende la ejecución de las obras, “salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar”.
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Derechos de un propietario si las obras de la comunidad afectan a su vivienda
Por supuesto, como propietario tienes ciertos derechos en el caso de que las obras de tu comunidad afecten a tu vivienda. A los que ya hemos ido mencionando, como el poder impugnarlas y que tu piso se deje en buen estado, se suman algunos otros.
Por ejemplo, tienes derecho a una indemnización en el caso de que se produzcan daños innecesarios: la demolición no previstas de una pared, la rotura de tuberías o cables que no deberían haber sido afectados, la aparición de filtraciones de agua o humedades, desperfectos en puertas, ventanas o suelos a raíz de la obra…
Además, la comunidad tiene que compensar cualquier perjuicio que sufras, como que las habitaciones queden inutilizadas. En este caso, debe ofrecerte alojamiento en un hotel.
Por último, como propietario tienes que tener voz y voto en las decisiones sobre las obras. Evaluar su necesidad, aprobarlas, decidir un plan de ejecución que incluya plazos, presupuesto, contratación de profesionales…
Y, sobre todo, conocer cuál será el reparto de los gastos y qué afectaciones están previstas en las viviendas. Con todo esto, podrías quejarte luego si algo se sale del proyecto inicial.
¿Qué pasa si las obras de un vecino afectan a mi vivienda?
Cuando hablamos de que las obras de un vecino afecten a tu vivienda, la LPH es bien clara y vela por tus derechos:
“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”
En esta cita del artículo 7.1 queda patente que cualquier vecino puede realizar modificaciones en su vivienda, siempre que esto no suponga alterar la estructura del edificio ni perjudicar a otros propietarios.
Estas alteraciones contraindicadas suelen ser derribar muros, techos o paredes, algo que suele pasar cuando un vecino quiere unir dos viviendas en una sola. Y es que esos elementos no son de exclusiva propiedad de una sola persona, sino que forman parte de todo el edificio.
Por lo tanto, si es esto lo que te sucede, puedes impugnarlas judicialmente para que se detengan e, incluso, para recibir una indemnización.
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Ejemplos de obras de conservación que afectan a todos los comuneros
Como ya hemos visto, hay obras que no obligatorias según la LPH para mantener el buen estado de los edificios. Pero esto también incluye sus elementos comunes. Algunos ejemplos de obras de conservación que afectan a todos los comuneros, son:
- Reparación de la fachada: cualquier mínima grieta puede derivar en filtraciones de agua y con el tiempo, si no se arregla, ocasionar desprendimientos.
- Impermeabilización de la azotea y reparación de humedades: una azotea sin este tipo de protección son daños asegurados por filtraciones de agua en techos, paredes y mobiliario de viviendas.
- Reparación de la puerta del portal, portero automático y verja exterior: los problemas en estos elementos derivan en dificultades en la comunicación y el control de accesos, comprometiendo la seguridad de todos los vecinos.
- Obras para facilitar la accesibilidad: la instalación de rampas o barandillas facilitan el día a día de personas con movilidad reducida. Cada vez más comunidades de propietarios las implementan.
- Reparación del ascensor: como en el caso anterior, es de gran ayuda para personas con movilidad reducida, pero también para las más mayores y para familias.
- Averías en la luz de la escalera: la iluminación debe funcionar en cada escalera y en todas las zonas comunes para evitar caídas y, en caso de emergencia, guiar a las personas.
- Problemas en bajantes comunitarias: las inundaciones y los malos olores son algo muy común, pero su recurrencia se reduce mucho si se realiza un mantenimiento periódico o se soluciona cualquier defecto que pueda haber en ellas.
Todas ellas requieren la contribución de todos los propietarios para su realización y mantenimiento.
