Ley de Propiedad Horizontal [Guía Actualizada 2025]

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal es una normativa que recoge todos aquellos derechos y deberes que tienen los propietarios de una comunidad de vecinos según establece la Ley 49/1960 de 21 de julio.

Esta normativa establece el reglamento de todas aquellas viviendas que pertenecen a un edificio común, en la que se tratan todos aquellos aspectos colectivos, así como individuales, que tengan que ver con la convivencia en dicha comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal desarrolla en su artículo 396 del Código Civil el concepto de propiedad horizontal:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”.

Papeles en la Ley de Propiedad Horizontal

Una de las regulaciones llevadas a cabo por la Ley de Propiedad Horizontal es la asignaciones de los cargos de la comunidad de vecinos. Podemos destacar tres figuras principales en el siguiente cuadro:

Aparecen los términos comunidad de propietarios, junta, secretario, administrador… ¿Cuál es la función de cada una de estas figuras? Te lo contamos:

1. Presidente de la junta de propietarios: sólo puede ser un propietario de algún inmueble del edificio o conjunto de edificios en cuestión, quien será elegido mediante voto o bien será nombrado en base a sorteo o turno rotatorio cada año. Es el máximo representante de la comunidad y es un cargo irrenunciable. 

   Si en los estatutos de la comunidad no existe la figura de administrador o secretario, será el presidente quien se encargue de sus funciones, tal cual indica la ley:

   “El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él”.

2. Administrador de la junta de propietarios: puede ser cualquier persona cualificada que sea seleccionada por mayoría en la propia junta. 

   Puede ser o no miembro de la junta pero debe estar oficialmente colegiado en el Colegio Profesional de la provincia a la que pertenece la comunidad. Según la ley:

   “Ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen”.

3. Secretario de la junta de propietarios: del mismo modo, puede ser cualquier persona elegida por mayoría en la junta. 

4. Comunidad de propietarios: Se trata del conjunto de propietarios de los elementos comunes del edificio. se instituye en el título constitutivo y está regulada por los estatutos de la comunidad según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.

5. Junta de propietarios: La Junta de Propietarios es la figura que gobierna en la comunidad. Esta formada por los vecinos del edificio y es la encarggada de tomar las decisiones que afectan a la comunidad. Tal cual dice la ley, se reúnen una vez al año.

Funciones del presidente según la LPH

Según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente será el encargado de:

• Dirigir la comunidad de vecinos para garantizar la convivencia de los mismos y garantizar el correcto funcionamiento de todos los elementos de la misma. 
• Representar a la comunidad ante la justicia y de llevar a cabo las juntas. 
• Reclamar los pagos pendientes a la comunidad.
• Hacer las veces de mediador en cuanto a actividades molestas se refiere.

Juntas de Propietarios según la LPH: funciones

Igual que el presidente, la Junta de Propietarios tiene una serie de obligaciones, derechos y funciones. Estas son las funciones de las juntas de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal: 

• Órgano encargado del gobierno de la comunidad.

• Nombrar o destituir los cargos

  de la comunidad: presidente, administrador y secretario.

• Aprobar presupuestos, derramas, gastos y obras en la comunidad.
• Cambiar los estatutos de la comunidad.
• Tomar decisiones sobre otros asuntos de la comunidad.

Derechos de la comunidad de propietarios

En lo referente a los derechos de la propia comunidad de vecinos, se pueden establecer los siguientes:

• Los propietarios pueden disfrutar de los recursos de la comunidad, siempre desde la legalidad y el civismo.

• Los propietarios pueden llevar a cabo reformas cuando estas no afecten a los demás.

• Los propietarios pueden intervenir en las juntas contando su visión sobre determinados temas y participando en cualquier decisión.

• Los propietarios pueden oponerse a pagar cualquier derrama siempre que esta supere tres cuotas mensuales.

Obligaciones de la comunidad de propietarios

Por otro lado, los propietarios también deben cumplir una serie de obligaciones y estas son:

• Deben usar de manera correcta las zonas comunes con el fin de conservarlas en perfecto estado.

• No pueden estorbar a otros propietarios de ejercer su derecho de disfrute de las zonas comunes.

• Deben facilitar el acceso al personal autorizado para aquellas obras que tengan como fin el mantenimiento de la comunidad.

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal

Hay algunas cuestiones muy habituales referentes a situaciones que se pueden vivir en una comunidad de vecinos. A continuación, vamos a resolver algunas teniendo en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cada cuánto se llevan a cabo las juntas de vecinos ordinarias?

Según el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, las juntas de vecinos originarias deben llevarse a cabo una vez al año, en las que se deben aprobar las cuentas. Mientras que el presidente o un 25% de los propietarios pueden convocar una junta extraordinaria cuando así lo deseen.

¿Cuántos votos se precisan para instalar un ascensor?

Según la Ley 8/2013, será necesaria una mayoría simple de los propietarios que hayan acudido a la junta siempre que estos representen una mayoría de participación.

"Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación."

¿Y si el ascensor se precisa como medio de accesibilidad de alguno de los vecinos?

Pero si una persona con algún tipo de discapacidad física parecida de la instalación de un ascensor, la normativa anterior cambia, ya que como establece el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el Boletín Oficial del Estado (BOE) , en esos casos no será necesario ningún tipo de acuerdo común, ya que la reforma será catalogada como obligatoria.

“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”

¿A cuenta de quién corre la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos?

El pago de la instalación del ascensor se dividirá entre todos los vecinos según la cuota de participación fijada en los Estatutos de la Comunidad.

Ahora bien, puede que os estéis preguntando: ¿tengo que pagar el ascensor si vivo en un bajo? Y lo cierto es que, en base a lo mencionado anteriormente, todos los vecinos deberán abonar su parte correspondiente, incluso aquellos que viven en el bajo.

Ahora bien, no todos pagan la misma cantidad, puesto que la cuota depende directamente del coeficiente de la vivienda manifestado en las escrituras.

¿Quién debe pagar los gastos de mantenimiento del ascensor?

Del mismo modo, puesto que el ascensor, una vez instalado, pasa a formar parte de los elementos comunes, los gastos derivados de su mantenimiento serán pagados entre todos los propietarios.

También se deberán abonar las cuotas pertinentes en caso de precisar cualquier tipo de mantenimiento de un ascensor con el fin de que el ascensor garantice los principios básicos de accesibilidad, seguridad y habitabilidad, según establece el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (descargar ley aquí).

"Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal de 6 de marzo de 2019

CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES.

ART. 1: NACIMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

“La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal”.

Como todas las leyes, la Ley de Propiedad Horizontal surge por la necesidad de establecer una normativa en materia de propiedad horizontal.

ART. 2: APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

¿A qué agentes afecta la Ley de Propiedad Horizontal? Se trata de 5 tipos de propiedades: las comunidades, los complejos privados, las subcominudades y las entidades urbanísticas de conservación.

“a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5”.

CAPÍTULO II: DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS.

ART. 3: LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES.

En el artículo 3 se establece que elementos corresponden de manera exclusiva y privada y cuales, en copropiedad, así como la cuota de participación.

“Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.

ART. 4: LA ACCIÓN DE DIVISIÓN.

En este artículo se trata de qué manera ejercer la división. Concretamente se dice que dentro de los departamentos no se pueden hacer divisiones, a pesar de que haya múltiples propietarios. Sí que se pueden realizarse obras dentro de dicho departamento pero seguirá siendo un único departamento a efectos legales.

“La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios”.

ART. 5: EL TÍTULO CONSTITUTIVO.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se incluye el Titulo Constitutivo. Se trata de la escritura del piso o local de la comunidad de vecinos donde esta descrito el edificio, las instalaciones comunes, cuotas de participación, estatutos de la comunidad de propietarios, etc…

“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. (…)”.

ART. 6: EL REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR.

En este artículo se establece la posibilidad de desarrollar normas de régimen interior de la comunidad de propietarios. Estas normas, serían de obligado cumplimiento para todos los titulares. Sin embargo, no tienen el mismo rango que los estatutos.

“Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

ART. 7: OBRAS, ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. ACTIVIDADES PROHIBIDAS.

Este artículo habla de las acciones que lo propietarios pueden realizar o no dentro de sus inmuebles y las zonas comunes. Será responsabilidad del presidente actuar antes los infractores.

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

ART. 8: LA DIVISIÓN, AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN DE PISOS Y LOCALES.

Desapareció tras la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal del 28/06/2013.

ART. 9: LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.

Aquí se recogen las 9 obligaciones que tienen los propietarios de la comunidad de vecinos con respecto al condominio.

ART. 10: LA REALIZACIÓN DE OBRAS POR LA COMUNIDAD.

En el artículo 10 se regulan las obras o actuaciones obligatorias que se llevan a cabo en el edificio.

“a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono”.

ART. 11: NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS Y MEJORAS.

Desapareció tras la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal del 28/06/2013.

ART. 12: CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS PLANTAS Y ALTERACIÓN DE LA ESTRUCTURA O FÁBRICA DEL EDIFICIO.

Desapareció tras la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal del 28/06/2013.

ART. 13: ÓRGANOS DE GOBIERNO. CARGOS Y FUNCIONES.

El artículo 13 regula las principales figuras en una comunidad de propietarios como son el presidente, administrador, junta y secretario: funciones de cada uno, cómo se nombran y cada cuánto tiempo.

“En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores”.

ART. 14: FACULTADES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

La Junta de Propietarios es el órgano donde se toman las decisiones de la comunidad. En este artículo, se establecen las 6 funciones que tiene esa junta.

“a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos”.

ART. 15: ASISTENCIA Y VOTACIONES EN JUNTA.

Aquí se regula la asistencia de los propietarios en la junta y las representaciones en caso de ausencia.

“1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.

«Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.»

ART. 16: LA CONVOCATORIA DE LAS JUNTAS.

Regula cuestiones formales de las convocatorias a las juntas: quién puede convocarla y cuándo puede convocarlas; asuntos a tratar; lugar, hora y día de la convocatoria, etc…

“3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”.

«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.»

ART. 17: LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

Se establece un marco para los acuerdos de la junta de propietarios a doce reglas.

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

ART. 18: LA IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE LOS ACUERDOS.

Existen 3 supuestos mediante los cuales un acta de Junta de Propietarios se puede impugnar ante un tribunal. En este artículo se establecen esos 3 supuestos y quién puede participar en la impugnación y cuándo caduca la posibilidad de impugnar.

“a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

1. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

2. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

ART. 19: EL LIBRO Y CONTENIDO DE LAS ACTAS.

Establece todo el contenido que debe escribirse en los documentos tras tomar decisiones en la Junta de Propietarios.

“1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga”.

ART. 20: OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.

El artículo 20 contempla las funciones del administrador de la comunidad.

“a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”.

ART. 21: LA RECLAMACIÓN A MOROSOS.

Se reflejan los procedimientos de actuación en el caso de que alguno de los propietarios contraiga deudas.

“1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio”.

ART. 22: DEUDAS DE LA COMUNIDAD.

El artículo 22 se incluyó en 1999 a la Ley de Propiedad Horizontal y establece las líneas de actuación de la comunidad antes las deudas a terceros.

“1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.

ART. 23: LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Contempla los escenarios en los cuales la propiedad desaparece, se destruye o se convierte en una propiedad ordinaria.

“Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro”.

CAPÍTULO III: DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS COMPLEJOS.

ART. 24: COMPLEJOS INMOBILIARIOS.

En este artículo se regulan específicamente las situaciones donde existe una pluralidad de parcelas o edificios que forman parte de un conjunto. 

“1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

1. a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios”.