Elementos comunes: ¿A quién pertenece la fachada de un edificio?

¿A quién pertenece la fachada de un edificio? 

Si la fachada forma parte de los elementos comunes del edificio, entonces es propiedad de todos los propietarios y está bajo el control de la comunidad.

La fachada de un edificio puede ser considerada como un elemento privativo, es decir, propiedad exclusiva de un propietario, solo si se encuentra dentro de los límites de su parcela. 

Cuando la fachada de un edificio es un elemento común, su mantenimiento se regirá por una serie de normas y regulaciones que quedan reflejadas en el reglamento de la propiedad horizontal y en la jurisprudencia española.

Esta establece que la fachada debe ser mantenida y conservada de manera adecuada para evitar daños o deterioro.

¿Qué se considera fachada de un edificio? 

La fachada de un edificio se refiere a la pared exterior, que a menudo incluye puertas o ventanas, pero también diversos elementos como:

• Cornisas, balcones y otros elementos salientes.
• Esculturas, relieves, molduras o cualquier tipo de ornamento
• Cerramientos, montantes y travesaños
• Materiales de revestimiento, pintura y color

En términos legales, si vives en una comunidad de propietarios, no podrás hacer ninguna  intervención en la fachada (instalar un aire acondicionado, cambiar los toldos, pintar…) sin pedir permiso a tus vecinos y asegurándote de que las obras no les afecten.

En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara si vamos al artículo 7º:

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

Y lo más importante: la fachada es un elemento común que pertenece al envolvente de todo el edificio y que todos los propietarios están obligados a mantener en buen estado, según la misma ley en el artículo 10º.

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios […] los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Además, hay que tener en cuenta que cualquier tipo de intervención en la fachada implica solicitar una licencia en el ayuntamiento y, según si es una obra mayor o menor, presentar el proyecto de un técnico competente.

Esto incluye, entre otras, modificaciones de las líneas compositivas del edificio (cornisas, balcones, huecos, etc.), del material de revestimiento de la fachada, las carpinterías, realizar un cierre de terrazas…

Normas sobre zonas comunes en las comunidades de propietarios 

Las normas sobre zonas comunes en las comunidades de propietarios están establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal, en primer lugar, y los estatutos de la comunidad, en segundo lugar.

A su vez, la primera ley está regulada por el Código Civil Español, que define las bases legales para la propiedad horizontal y regula aspectos como la gestión y administración de los elementos comunes, la responsabilidad de los propietarios y las decisiones tomadas por la mayoría.

En la Ley de Propiedad Horizontal se encuentran los procedimientos específicos relativos a todo ello, como por ejemplo:

• Determinación o modificación de cuotas de participación.
• Realización de obras de modificación en los elementos comunes o privativos.
• Procedimiento para llevar a cabo obras en los elementos comunes o privativos del edificio.
• Acciones de rendición de cuentas.
• Responsabilidad a administradores.

En los estatutos de la comunidad, cada conjunto de propietarios tiene la libertad de definir cómo deben utilizarse y mantenerse las zonas comunes (horarios, limpieza, normas de conducta, acceso y seguridad, sanciones…).

Obras en la fachada de un edificio 

Las obras en la fachada de un edificio pueden ser clasificadas en dos categorías: obras menores y obras mayores.

1. Obras menores en fachada: incluyen reparaciones y mantenimiento de elementos como pintura, grietas en fachada, iluminación o elementos de seguridad de la fachada, como barandillas, escaleras y pasarelas. 
2. Obras mayores en fachada: se refieren a cambios estructurales significativos como el reemplazo de ventanas, puertas, balcones o terrazas, la adición de un nuevo piso o la modificación de la forma de la fachada.

En ambos casos, para realizar obras en la fachada del edificio es necesario obtener todos los permisos de obras que apliquen en uno y otro caso, además de llegar a un acuerdo entre todos los propietarios a través de una junta. De hecho, existen obras que no requieren licencia.

Si hubiera algún tipo de desacuerdo, prevalecerá lo que opine la mayoría, tal y como se recoge en el artículo diecisiete de la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no se viole ningún derecho o garantía.

Cómo diferenciar entre elementos comunes y privativos en una comunidad 

Aunque puedan parecer complejos de diferenciar, basta con conocer que los elementos comunes son aquellos que son compartidos por todos los propietarios (y, por tanto, se consideran propiedad común), mientras que los elementos privativos son aquellos que pertenecen exclusivamente a una vivienda o local dentro del edificio y se utilizan de manera independiente.

Elementos comunes en una comunidad de vecinos 

Algunos ejemplos de elementos comunes en una comunidad de vecinos son:

• Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas del edificio
• Elementos estructurales como pilares, vigas, forjados y muros de carga
• Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores
• Portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores
• Instalaciones generales como ascensores, depósitos, sala de contadores, etc.
• Conducciones y canalizaciones de suministro de agua, gas, electricidad, calefacción, telecomunicaciones, etc. hasta su entronque con la conducción o canalización de cada copropietario
• Áreas verdes, instalaciones deportivas, parques, áreas recreativas, etc.

Su uso y mantenimiento se regulan en la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad.

Elementos privativos en una comunidad de vecinos

Algunos ejemplos de elementos privativos en una comunidad de vecinos, cuando se encuentran dentro de una vivienda concreta, son:

• Espacio interior de la vivienda
• Contadores y los sistemas de distribución de agua y electricidad
• Luces, alarmas y sistemas de seguridad 
• Terrazas y balcones cuando lo utiliza exclusivamente un propietario
• Elementos de decoración y mobiliario
• Instalaciones de aire acondicionado y calefacción
• Elementos de cocina y baño como electrodomésticos, inodores, etc.

Estos elementos (regulados también por la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad) son responsabilidad del propietario y pueden ser utilizados y mantenidos de manera unilateral siempre que no afecten negativamente a la seguridad y bienestar de la comunidad.

En definitiva, es importante tener claro que la fachada de un edificio es un elemento común y que es importante que exista un consenso en su mantenimiento para evitar conflicto. 

El precio de reparación de grietas y otros contratiempos menores suele compensar a la falta de cohesión que pueden crear las discusiones acerca de este tipo de reparaciones.