¿Cómo reclamar los desperfectos en obra nueva a una constructora?

¿Qué se consideran defectos de construcción?

¿Estrenando vivienda y ya has encontrado no una, sino dos y varias sorpresas desagradables? 

Aunque los defectos de construcción en obra nueva son más comunes de lo que piensas, las promotoras siempre guardan un as en la manga para no reconocerlos: denominarlos "incidencias".

¿El problema? Que la ley no los reconoce bajo este término, sino con estos dos:

• "Vicios de construcción" en el Código Civil de 1888
• "Defectos de construcción" en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 1999

Ambos se refieren a lo mismo: desperfectos detectados en un inmueble nuevo durante cierto tiempo tras su entrega.

Por lo tanto, son estas dos palabras las que tendrás que utilizar (tú, o tu representante legal) a la hora de reclamar un desperfecto en tu vivienda nueva, con tal de que te ampare la ley.

Tipos de defectos de construcción

A la hora de reclamar, hay que tener muy claros los tipos de defectos de construcción, ya que se puede exigir la reparación de hasta el más pequeño rasguño si no es responsabilidad tuya:

1. Defectos de acabado: son los más leves, pero pueden ser un dolor de cabeza. Imagina: puertas que no cierran bien, azulejos mal colocados, pintura desconchada, carpintería arañada, zonas sin sellar correctamente, manchas de humedad… Se aprecian fácilmente a simple vista, así que su existencia es difícil de negar.
2. Defectos de habitabilidad: estos sí que pueden amargarte la vida, poque afectan tu comodidad diaria. Hablamos de un mal aislamiento térmico o acústico, problemas con la instalación eléctrica, fugas en las tuberías, ventilación inadecuada… En definitiva, vicios de construcción que hacen que tu casa no sea tan habitable como debería.
3. Defectos estructurales: estos son los más serios. Afectan la estabilidad y seguridad del edificio. Se trata de grietas en los cimientos, problemas en vigas o columnas o hundimientos del suelo. Son los menos comunes, pero los más peligrosos. Tanto, que pueden llevar a declarar la ruina del inmueble.

¿Y ahora qué? Te preguntarás. Bien, pues si encuentras alguno de estos problemas, no te quedes de brazos cruzados, ¡tienes derecho a reclamar!

Eso sí, tienes un plazo específico para hacerlo, y es justo lo que vamos a ver en el siguiente apartado.

Plazos para la reclamación de los defectos de construcción

Aunque tienes bastante tiempo para reclamar los posibles defectos de construcción que hayas encontrado en tu piso de obra nueva, no te duermas en los laureles. 

Para algunos, tienes un máximo de 12 meses para hacerlo, tal y como establece La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE):

• Defectos de acabado: 1 año
• Defectos de habitabilidad: 3 años
• Defectos estructurales: 10 años

Estos plazos empiezan desde la firma del Acta de Recepción de Obra.

Al hacerlo, documenta todo con fotos y por escrito. Debes hacer tu comunicación de los problemas al promotor por burofax, y si no te responden en 15 días, buscar un perito para que elabore un informe.

Tendrás que adjuntarlo en una segunda comunicación a tu promotor. Lo más habitual en este punto es recibir respuesta. Si no, lo mejor es que cuentes con un abogado para que medie o, si no queda más remedio, emprender acciones legales.

Diferencias entre los plazos de garantía y los plazos de prescripción

En el caso de que tengas que recurrir a los tribunales, has de saber que cuentas con algo más de tiempo, gracias a los plazos de prescripción.

Se trata del tiempo disponible para presentar una demanda judicial, que es de 2 años desde que se detecta el defecto, para todos los tipos.

Los periodos vistos arriba son los de garantía, y designan en el tiempo en el que deben aparecer los defectos. Si aparecen después, para algunos tipos ya no podrás reclamar ni denunciar.

Algunas claves a tener en cuenta en cuanto a los plazos de garantía y los plazos de prescripción:

• Los plazos de garantía no se interrumpen. Los de prescripción sí.
• La garantía marca cuándo deben aparecer los defectos. La prescripción limita el tiempo para demandar.
• Si reclamas dentro del plazo de garantía, interrumpes el de prescripción. Este vuelve a contar desde cero.
• Si ya pasó el año de garantía para acabados, aún puedes reclamar por incumplimiento contractual durante 5 años.

Como ves, en algunos casos tienes la ley a tu favor. Aun así, cuanto antes actúes, más fácil (y rápido) será solucionar el problema.

¿Cuándo empiezan a contarse los plazos de garantía y de prescripción? 

Bien, ya sabes con cuánto tiempo cuentas para reclamar. Pero tan importante es esto como el momento en que el reloj empieza a contar. 

En el caso de los plazos de garantía, lo hace desde la firma del Acta de Recepción de Obra. Este documento es clave, ya que marca el momento en que el constructor entrega la obra al promotor. Esta fecha debería estar indicada en tu escritura.

¿Y si no lo está? Por desgracia, esto es una práctica engañosa y muy habitual, pero no te preocupes. En ese caso, se considera que la recepción ocurrió 30 días después de que el constructor notificara por escrito que la obra estaba terminada.

En cuanto al plazo de prescripción, el plazo de 2 años para presentar una demanda empieza cuando se manifiesta el defecto o bien cuando se producen daños por el defecto.

Lo que ocurra primero es lo que marca el inicio del plazo.

¿Quién es responsable de los defectos de construcción, y contra quién reclamar?

Hasta ahora, hemos mencionado al promotor como responsable de los problemas que puedas encontrar al entrar en tu casa nueva.

La realidad es que, según el tipo de defecto, son varios los agentes implicados que tienen que responderte:

• Defectos de acabado: promotora y constructora
• Defectos de habitabilidad: promotora, constructora, arquitecto, aparejador.
• Defectos estructurales: promotora, constructora, arquitecto, aparejador.

Todos tienen lo que se conoce como responsabilidad conjunta. Se da cuando hay múltiples partes responsables de una obligación o deuda, pero cada parte es responsable por el total de la obligación, no solo por su parte proporcional.

Esto significa que el reclamante puede exigir una solución a cualquiera de las partes responsables. Si una de ellas responde, libera a los demás.

Aun así, lo más común es reclamar primero al promotor, ya que es el responsable final del proyecto.

Para hacerlo tendrás que elaborar un listado de desperfectos, en el que has de describir cada problema con detalle junto a su ubicación exacta y acompañarlo de fotos o vídeos como prueba, además de la fecha de cuando has detectado cada defecto.

Una vivienda nueva suele tener entre 50 y 150 defectos, así que no te cortes. Si no quieres que se te escape nada puedes contratar a un perito, que tardará unas 3-5 horas en inspeccionar todo (aunque esto depende del tamaño de tu vivienda).

¿Cómo comprueban las promotoras los defectos de construcción reclamados por los compradores?

Veamos cómo las promotoras manejan las reclamaciones de los compradores ante la evidencia de vicios de construcción en su vivienda de obra nueva.

Antes, las promotoras actuaban rápido. Enviaban a un profesional para revisar y reparar los defectos casi de inmediato. 

Hoy en día, el proceso es más complejo. Cuando reclamas, la promotora suele seguir estos pasos:

1. Recibe tu reclamación y la analiza.
2. Envía a un técnico para inspeccionar los defectos.
3. El técnico elabora un informe detallado.
4. La promotora evalúa si acepta o rechaza la reclamación.

Si aceptan, programarán las reparaciones. Si rechazan, tendrás que considerar otras opciones legales.

Nuestro consejo es que aproveches el momento de la inspección técnica rutinaria que las promotoras hacen justo después de escriturada la vivienda, y antes de que tú hagas la mudanza.

Antes de eso, es probable que te hagan creer que después de esa visita ya no vas a poder reclamar ninguna incidencia: no te lo creas, pues ya hemos visto que la ley contempla plazos específicos para ello una vez ya estés viviendo en tu nuevo hogar.

Otro apunte: si te ofrecen un plazo de garantía extra de cortesía, no te confíes. Los plazos son los que marca la ley.

¿Y si los desperfectos se encuentran en las zonas comunes?

Si los vecinos detectáis problemas de construcción en las áreas comunes, estos también podrán reclamarse.

Por estas zonas entendemos también el garaje, la piscina, los ascensores… cualquier elemento que pertenezca a todos los propietarios.

Desperfectos que suelen aparecer:

• Grietas en fachadas o muros
• Goteras
• Fallos en ascensores
• Problemas de iluminación en zonas comunes
• Defectos en piscinas o jardines, como bordillos de piscina rotos o falta de azulejos 
• Filtraciones en garajes
• Mal funcionamiento de puertas de acceso
• Restos de materiales
• Carpintería o sanitarios en mal estado
• Cualquier problema que ataña a porterillos, entrada de las viviendas, ascensores, escaleras, salidas de emergencia, etc.

En este caso, será el presidente de la comunidad o bien el administrador de fincas los encargados de elaborar el listado de desperfectos y presentar la correspondiente queja al promotor.

Ojo: el plazo de garantía es de dos años para este tipo de elementos, y empieza a contar desde el final y entrega de la obra (antes incluso de escriturar). Debido a esto es importante incluir la fecha en que se comunican las deficiencias.