¿Quién paga las humedades por condensación, el inquilino o el propietario?

¿Quién es responsable de pagar las humedades por condensación, el inquilino o el propietario?

El responsable de pagar las humedades por condensación es el inquilino si la causa del problema es el uso inadecuado de la ventilación o la calefacción. Si la condensación es el resultado de problemas estructurales o de mantenimiento, la responsabilidad es del propietario.

El uso inadecuado de la ventilación o la calefacción ocurre, por ejemplo, cuando no se ventilan las estancias de forma adecuada, se generan niveles elevados de humedad al ducharse o al cocinar (sin utilizar el extractor), se seca la ropa dentro sin deshumidificador o no se utiliza correctamente la calefacción en invierno. En estos casos, el inquilino deberá hacerse cargo de la reparación.

En cuanto a los problemas estructurales o de mantenimiento, podrían ser paredes mal aisladas, ventanas sin rotura de puente térmico o falta de ventilación forzada. Estos son problemas que afectan directamente a las condiciones del inmueble y que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, deben ser atendidos por el arrendador. 

Así aparece reflejado en el artículo 21.1: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. 

Y es la misma normativa la que señala en el artículo 21.4 lo siguiente: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

¿Cómo actuar en estos casos?

Cuando surge humedad por condensación, lo más recomendable es actuar cuanto antes para evitar que originen daños mayores o incluso desemboquen en conflictos legales. 

Lo primero es determinar la causa de la condensación. Quizá resulte necesario contactar con un perito, arquitecto o ingeniero si no queda clara la causa del problema. Ten en cuenta que identificarla con precisión será clave para saber quién debe asumir los costes del arreglo.

Si se detectan problemas estructurales o falta de mantenimiento, el inquilino debe comunicar inmediatamente el problema al propietario. Se recomienda hacerlo por escrito (email, por ejemplo) para dejar constancia y detallar a fondo los síntomas observados como manchas en las paredes, sensación de humedad u olor a moho, además de aportar fotografías o vídeos si es preciso como prueba visual. 

Ten en cuenta que una comunicación clara desde el principio evita malentendidos y ayuda a agilizar la solución. 

También es aconsejable revisar las cláusulas del contrato del alquiler relacionadas con el mantenimiento y las reparaciones. Pero, como has visto, la ley lo deja claro:

✔️ El propietario tiene la obligación de garantizar que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad, lo que incluye solucionar defectos estructurales.

✔️ El inquilino debe usar la vivienda adecuadamente y mantenerla en buen estado, lo que incluye prevenir daños derivados de un uso negligente.

Lo habitual es que el arrendador asuma su responsabilidad y recurra a su seguro de hogar o bien a empresas de humedades profesionales. En casos extremos puede ser necesario recurrir a procesos judiciales.

Ahora bien, ¿qué pasa si las humedades por condensación son consecuencia de un uso inadecuado de la vivienda por parte del inquilino? Aquí la responsabilidad de solucionarlas y asumir los gastos recae sobre él. 

En estas situaciones, el arrendatario debe tomar medidas para corregir sus hábitos y prevenir que el problema comience o vuelva a aparecer. ¿Qué se puede hacer al respecto?

• Modificar los hábitos de ventilación y calefacción: ventilar diariamente al menos 10-15 minutos y evitar cambios bruscos de temperatura.

• Controlar la humedad generada en actividades diarias: utilizar campanas extractoras al cocinar, evitar secar ropa dentro o sin mediación de un deshumidificador y no bloquear las rejillas de ventilación.

• Adquirir dispositivos que reduzcan la humedad: si la humedad persiste, se pueden colocar deshumidificadores portátiles, absorbentes de humedad en armarios o ventiladores. 

• Asumir los costes de reparación o limpieza: si las humedades han causado daños visibles, habrá que eliminar el moho a fondo y pintar o reparar las paredes afectadas.

¿Qué dice la ley en comunidades de vecinos?

Cuando las humedades por condensación afectan a una vivienda dentro de un edificio, la Ley de Propiedad Horizontal en España regula las responsabilidades según el origen del problema y si afecta a elementos privativos o comunes. 

Dicha normativa en su artículo 10 dicta que si la condensación afecta a las viviendas debido a problemas en la estructura o el aislamiento del edificio o de elementos comunes (fachada, ventanas o balcones comunes, tejado, cubiertas…) será la comunidad de propietarios quien deba hacerse cargo de las reparaciones. 

Mientras que el artículo 9 establece que cada propietario debe mantener en buen estado su vivienda o local, asumiendo los gastos derivados de problemas que afecten exclusivamente a su propiedad. 

Por lo que, si las humedades provienen del uso de la vivienda o de problemas estructurales no relacionados con elementos comunitarios, el propietario del inmueble (o inquilino afectado) será el responsable. 

Consecuencias de no solucionar las humedades por condensación

Ignorar las humedades por condensación no es una buena idea, la verdad. Al principio puede parecer un problema insignificante, pero si no se atienden cuando es debido, con el tiempo las humedades pueden acarrear graves consecuencias. ¿Les echamos un vistazo?

Daños estructurales y materiales

La consecuencia más evidente es el deterioro de las paredes y estructuras del edificio. Las paredes húmedas son más propensas a que la pintura se descascarille o el papel pintado se despegue. 

La madera y el yeso tampoco se llevan bien con la humedad a largo plazo. Se pueden hinchar, deformar, descomponerse y hasta pudrirse comprometiendo la estabilidad de paredes y techos. 

Y ni hablar de las estructuras metálicas que se pueden corroer y debilitar con el agua, lo que amenazaría por completo la seguridad del edificio.

Problemas de salud

Una de las consecuencias más graves de no solucionar las humedades por condensación es su impacto sobre la salud de los habitantes de la vivienda. 

Las humedades, especialmente cuando se combinan con moho y hongos, pueden generar alergias y enfermedades respiratorias, además de infecciones cutáneas.

Pérdida de eficiencia energética

Las humedades por condensación también pueden afectar el rendimiento térmico de las viviendas. Las paredes húmedas pierden aislamiento y, por lo tanto, el hogar se vuelve menos eficiente en términos de calefacción y refrigeración. En consecuencia, habrá que gastar más en luz y gas para mantener temperaturas agradables.

Reducción del valor de la propiedad

Las humedades por condensación son uno de los problemas más visibles y no resueltos que pueden desvalorizar una propiedad. Sin duda, un inquilino siempre optará antes por alquilar una vivienda salubre que por una que muestra signos de mala conservación como manchas de humedad o moho en las paredes. 

Mayor coste de reparación a largo plazo

A medida que las humedades persisten, el coste de la reparación puede aumentar de forma exponencial. Las humedades tienden a expandirse si no se actúa rápidamente. Esto significa que el problema puede afectar a más superficies y áreas de la vivienda, llegando incluso a estructuras anejas. 

Para que te hagas una idea, en este artículo puedes descubrir cuánto cuesta arreglar humedades.