¿Se puede modificar la fachada de un adosado?

¿Se puede modificar la fachada de un adosado? 

Ante la pregunta de si se puede modificar la fachada de un adosado, la respuesta es que si no hay constituida una comunidad de vecinos no hay que informar de las obras, ni comunicar nada por escrito, y sí se podría modificar la fachada (siempre y cuando se tenga una licencia del ayuntamiento para realizar dichas obras).

Ahora, si el adosado se encuentra en propiedad horizontal porque se comparte suelo, la fachada es un elemento común y cualquier modificación está sujeta al permiso de la comunidad.

Es más, muchas comunidades tienen estipulados en sus Estatus los cambios permitidos en las viviendas, ya que en las urbanizaciones de adosados es muy común que todos tengan una estética uniforme. 

En este caso, es todavía más importante llegar a un acuerdo con la comunidad y obtener su permiso para hacer cualquier alteración en tu la fachada de tu adosado.

¿Cuándo se habla de comunidad de propietarios en una urbanización?

Pero, ¿en qué casos podemos hablar de que exista una comunidad de propietarios en una urbanización? La comunidad de propietarios se refiere al conjunto de propietarios de viviendas individuales que comparten áreas y servicios comunes, y que están sujetos a ciertas normas y acuerdos para la gestión y mantenimiento de dichas áreas. 

Por lo tanto, lo que determina o no que se pueda hablarse de comunidad, es que hallan elementos comunes que utilicen y disfruten todos los vecinos, como:

• Áreas verdes y jardines
• Piscina comunitaria
• Salón de eventos o áreas de barbacoa
• Gimnasio comunitario
• Parking de propietarios
• Estacionamientos para visitantes
• Sistemas de seguridad
• Infraestructuras de servicios (agua, electricidad y gas)

El uso de estos elementos comunes se regularía en los Estatutos de la Comunidad, que debe estar formalmente constituida y haber nombrado al menos  a un Presidente y a un Secretario-Administrador. 

Obligaciones como integrante de esa comunidad 

Cuando convivimos dentro de una comunidad de vecinos tenemos una serie de obligaciones, la más importante de ellas el pago de la cuota.

Con ella se pagan todos los gastos derivados de los servicios y se mantienen todas las instalaciones en buen estado, pero además es la única forma que tiene la comunidad de acumular cierto ahorro para hacer frente a posibles derramas de emergencia.

Pero, ¿sabías que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dicta otras obligaciones clave que tienen los propietarios de los inmuebles de una misma comunidad? Atento:

1. Ejercer la presidencia: cada comunidad establece cada cuánto y cómo se turna cada vecino este cargo.
2. Informar obras y cambios: aunque vayan a ser en nuestra casa, siempre hemos de informar de cualquier reforma que hagamos, sobre todo si prevemos que podamos molestar a otros propietarios. Esto incluye tener que hacer uso de algún elemento común para almacenar materiales.
3. Abonar derramas: estas cuotas extraordinarias, destinadas a cubrir gastos que no se pueden pagar con los fondos ordinarios de la comunidad, son obligatorias cuando se aprueban para cubrir una necesidad (algo que afecte al funcionamiento y mantenimiento adecuados del edificio). 
4. Modificación de fachadas: el artículo 3 de esta ley está dedicado a las fachadas. Puesto que son un elemento común, toda modificación debe someterse a la aprobación por unanimidad de todos los vecinos en una junta. De lo contrario, el vecino en cuestión no estará legitimado para modificar su fachada.

Por supuesto, cuidar el inmueble propio se sumaría a esta lista. Mantenerlo en estado de conservación aceptable es una obligación porque su dejadez podría derivar en problemas que afecten a todos los vecinos, y cualquier avería que derive de ello no la cubre la comunidad.

¿Cómo y a quién comunicar la modificación de la fachada de un adosado? 

Como hemos visto, la modificación de la fachada es un cambio que se debe comunicar cuando un adosado está dentro de una urbanización en la que todos sus propietarios disfrutan de elementos comunes y, por lo tanto, son una comunidad.

Y la estética de cada uno de los inmuebles, tal y como señala el abogado Guillermo Mosquero, es un elemento común. Por lo que ya vayas a pintar las paredes, cerrar tu jardín o cambiar las ventajas, debes comunicárselo al Presidente y solicitar el permiso a la Comunidad de Propietarios. En este sentido, es importante saber qué dice la Ley de Propiedad Horizontal para pintar una fachada.

Permisos para modificar una fachada en un adosado 

Los permisos para modificar una fachada en un adosado dependerán de la envergadura de los cambios y de cada ayuntamiento.

Lo primero y más importante es que cuentes con el beneplácito de tus vecinos, si tu adosado está dentro de una urbanización con espacios comunes. Para tu tranquilidad, es mejor que lo pidas por escrito, ya que algunos municipios piden este documento al ir a solicitar la licencia para las obras.

Una vez aclarado el asunto con ellos, tendrás que hacerte con una licencia de obra mayor, o una de obra menor:

• Licencia de obra mayor: se requiere para aquellas intervenciones que suponen una variación significativa en la configuración arquitectónica del edificio. En el caso de la fachada, sería necesaria para la construcción de una nueva planta superior o lateral, para abrir o cerrar un balcón o una terraza, o cualquier cambio que implique tirar tabiques (como unir estancias).
• Licencia de obra menor: para trabajos más sencillos que no afectan la estructura del edificio, como por ejemplo de pintura, decoración o renovación de acabados. Cambiar la carpintería de los cerramientos (puertas y ventanas) también irían incluidos en este apartado, no así abrir nuevos huecos, que ya serían obras mayores.

Según la licencia que necesites pedir para modificar la fachada de tu adosada, se suma papeleo extra. Y es que si vas a hacer obras mayores, es necesario que un arquitecto elabore un proyecto para poderlo presentar en el ayuntamiento.

Cuando vayas, junto a tu solicitud de licencia de obra tendrás que adjuntar el presupuesto de la empresa que la vaya a ejecutar (muy importante que sea especialista en reformar fachadas), además del certificado de andamiaje y del seguro que hayas contratado para la obra. 

En función del importe de la reforma, tendrás que abonar las tasas de tramitación de licencia, ocupación de la vía pública y de instalación de contenedores que estipule tu ayuntamiento.

Si los cambios en tu fachada tan solo requieren de una licencia de obra menor, entonces sólo debes notificar a la municipalidad, presentar el presupuesto y pagar las tasas derivadas. No será necesario ningún proyecto técnico.

Una vez sepas el inicio de la reforma comunícalo a la comunidad de vecinos, también por escrito, y pide acuse de recibo. Además, lo ideal es que conste en actas. 

Si ya lo tienes todo claro, ahora solo te queda barajar distintas reformas y presupuestos para la fachada de tu adosado.