Me quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda

La primera reacción cuando te quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda suele ser de sorpresa e incredulidad. Normalmente, no suele ser habitual que los vendedores oculten defectos de los que son conscientes, ya que se arriesgan a ser denunciados y a tener que indemnizar al final al comprador. Pero por si acaso, conviene conocer bien cómo es el proceso y qué hacer al respecto.

En primer lugar recibirás una reclamación extrajudicial por parte de los compradores, redactada y enviada por buró fax por sus abogados. Lo más interesante en estos casos es acceder a participar en un proceso de mediación, en busca de una solución amistosa fuera de los juzgados. No lo dudes: todos saldréis ganando. 

Para ello, intenta rodearte de buenos expertos. Tendrás que recopilar toda la información que tengas sobre el inmueble, y si tiene ya unos cuantos años, hacerte con el certificado de la Inspección Técnica de Edificios correspondiente. Solicita la participación de un perito cualificado para evaluar los daños y determinar si se trata de vicios ocultos o no. El informe que emita será crucial para hacer frente a una posible denuncia, pero también para preparar tu defensa en todo el proceso.

Si al final el comprador demuestra que tiene razón, lo más recomendable es negociar un nuevo precio de venta ajustado a la condición real del inmueble. Otra opción es subsanar los defectos realizando los trabajos de mejora necesarios. Y no olvides tener muy en cuenta los plazos de la denuncia, ya que el comprador tiene un tiempo limitado para reclamarlos (al igual que sucede con los plazos para reclamar obras mal ejecutadas, en caso de reforma).

Consejos para enfrentar una denuncia por vicios ocultos en una vivienda

Si el problema ya no tiene remedio y has recibido una denuncia por vicios ocultos, que no cunda el pánico. Tómate las cosas con calma y planifica una estrategia de defensa. Estos consejos te ayudarán a gestionar todo el procedimiento:

• Busca asesoramiento legal. Infórmate sobre la posibilidad de contratar a un abogado o bufete con experiencia en el mercado inmobiliario, y, si es posible, que haya participado en procesos relacionados con vicios ocultos en viviendas.
• Recopila toda la información que puedas. Como te comentábamos en el apartado anterior, cualquier fotografía, mensaje, comunicación o documento que refrende tu postura será bienvenido a la hora de planificar tu defensa. 
• Contacta con expertos. Necesitarás la colaboración de un perito cualificado para examinar el inmueble y certificar que los posibles vicios ocultos no son tales.
• Intenta negociar. Meterse en juicios nunca es, a priori, una buena opción. Si, efectivamente, la vivienda presenta vicios ocultos, comenta con tu abogado o bufete la posibilidad de llegar a un acuerdo con el comprador para subsanar los errores o negociar un nuevo precio.

Como es lógico, el comprador de una vivienda tiene derecho a recibirla en las condiciones estipuladas en el contrato de compraventa. El vendedor tiene una serie de obligaciones legales al respecto, pero, ojo: también tiene derechos protegidos por la ley. A continuación, te los resumimos:

Obligaciones legales del vendedor

Como comentábamos, el vendedor tiene la obligación de entregar el inmueble según las condiciones estipuladas en el contrato. Y no solo eso: según el Código Civil, la vivienda o local deberá estar “libre de vicios o defectos ocultos que pudieran hacerla impropia para el uso al que se destina o que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido o habría pagado menos por ella”.

De demostrarse la existencia de los vicios ocultos, el vendedor estará obligado a negociar con el comprador una rebaja del precio o la subsanación de los defectos. En algunos casos podría incluso llegar a anularse el contrato de compraventa, dependiendo de la gravedad del caso.

Defensas legales disponibles para el vendedor

Por otra parte, el vendedor también tiene estrategias legales que puede utilizar para defenderse de la acusación. Lo más habitual es que se alegue desconocimiento de la existencia de vicios ocultos en la vivienda, antes de la firma del contrato. Sin embargo, para poder presentar esta estrategia tendrá que demostrar que había realizado todas las inspecciones y labores de mantenimiento obligatorios antes de la operación, y que aun así no pudo ser consciente de los defectos.

Otra opción es demostrar que el comprador era plenamente consciente de la existencia de dichos vicios ocultos, o que el mal uso o las posibles negligencias por su parte fueron la causa de los desperfectos. Si se puede probar, el vendedor quedará eximido de toda responsabilidad. De ahí la necesidad de conservar todas las comunicaciones entre el comprador y el vendedor durante el proceso previo a la venta.  

En cuanto a los plazos legales para reclamar, el Código Civil estipula un plazo de 2 años para vivienda nueva y uno de 6 meses para las de segunda mano. Tenlos en cuenta, porque una vez transcurridos el comprador no tendrá derecho a reclamación. 

Si alguien te ha recomendado no atender una denuncia por vicios ocultos, no le escuches. Hacer como si no pasara nada nunca es buena estrategia: en el momento en el que recibas la comunicación por burofax por parte del comprador, se considerará que has sido informado sobre la reclamación. Si optas por no responder, podrás ser denunciado por la vía judicial.

En el caso de existir pruebas de que la vivienda, efectivamente, presenta vicios ocultos, además de la cancelación del contrato de compraventa o de la subsanación de los errores (dependiendo de lo que reclame el comprador), tendrás que pagar los gastos judiciales más una indemnización por daños y perjuicios. 

Como verás, no merece la pena. Lo mejor es responder cuanto antes a las reclamaciones, presentar tu defensa y, en cualquier caso, intentar negociar una salida lo más beneficiosa posible para ambas partes.

¿Aún te quedan dudas sobre qué hacer si te quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda? Puede que encuentres la respuesta en las dudas que resolvemos a continuación. ¡No te las pierdas!

¿Cómo puedo demostrar que no conocía los vicios ocultos al vender mi propiedad? 

Frente a una acusación tan seria como esta, lo mejor es prevenir. Reúne toda la documentación que demuestre que no podías conocer los presuntos defectos, y recopila todas las comunicaciones que demuestren que el comprador era plenamente consciente del estado en el que estaba el inmueble antes del contrato de compraventa. 

¿Qué tipo de evidencia es fundamental en un caso de vicios ocultos? 

Además de las citadas comunicaciones, el contrato de compraventa y las escrituras, las pruebas deben incluir informes periciales que certifiquen en qué estado se encontraba el inmueble en el momento de la operación.

¿Qué papel juega un perito en la defensa contra una denuncia por vicios ocultos? 

Lógicamente, si te quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda, es imprescindible contar con la ayuda de un perito cualificado para planificar una buena estrategia de defensa. Además de valorar si la reclamación o denuncia es viable, el experto te ayudará a planificar la estrategia, te representará en los procesos de negociación, te apoyará y asesorará durante el proceso legal y se asegurará de que cumplas todas las obligaciones que impone la ley.

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