¿Qué hacer si me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad?

¿Qué es la cédula de habitabilidad y por qué es importante?

La cédula de habitabilidad es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para que sea habitable, y que están establecidos por la normativa específica.

Su función, y de ahí su importancia, es la de asegurar que toda vivienda tiene unas condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y confort, como por ejemplo:

• Una superficie mínima habitable (alrededor de 36 m²)
• Ventilación adecuada
• Iluminación natural suficiente
• Instalaciones eléctricas y de fontanería seguras 
• Sistema de saneamiento apropiado

Este documento es necesario para todo tipo de viviendas, incluyendo pisos, casas unifamiliares, apartamentos y estudios. 

Pero ojo, porque además de acreditar que el inmueble es habitable, sirve para realizar muchas otras gestiones que tienen que ver con la vivienda:

1. Poder vender o alquilar la vivienda legalmente
2. Dar de alta servicios básicos como agua, electricidad y gas
3. Obtener financiación hipotecaria, ya que muchas entidades bancarias la requieren
4. Realizar trámites administrativos como el empadronamiento
5. Prevenir y poder denunciar la ocupación de la vivienda

La cédula de habitabilidad es expedida por el departamento de vivienda de la comunidad autónoma (o, en algunos casos, el ayuntamiento correspondiente) y se hace después de verificar el cumplimiento de todos los requisitos mediante una inspección técnica realiza por arquitectos especializados.

Una vez obtenido el permiso de habitabilidad, tiene una vigencia de entre 10 y 15 años. Después, es necesario renovarla. 

¿Qué pasa si me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad?

Si te han vendido una casa sin cédula de habitabilidad, puedes enfrentarte a una serie de problemas, además de no tener la certeza de si tu nuevo hogar es seguro para ti y para tu familia. 

En primer lugar, te encontrarás con la imposibilidad de contratar servicios básicos como agua, electricidad o gas, así que hasta que puedas hacerlo la vivienda es prácticamente inhabitable. 

Los problemas de financiación también son una preocupación importante, ya que los bancos suelen denegar préstamos hipotecarios para propiedades sin este documento. En su lugar, te darán otro tipo de préstamo (como uno personal) y que seguro tiene peores condiciones para ti. 

Asimismo, no podrás alquilar o revender la vivienda legalmente hasta que consigas su cédula de habitabilidad.

Por último, existe también el riesgo de enfrentar multas o sanciones por parte de las autoridades locales, puesto que la falta de cédula puede indicar que la vivienda no cumple con los estándares mínimos de seguridad y habitabilidad.

Ahora bien, no está todo perdido y en el siguiente apartado te explicamos los pasos que has de dar si esto te pasa.

Pasos a seguir si te han vendido una casa sin cédula de habitabilidad

Aunque es muy difícil que una venta se efectúe sin la cédula de habitabilidad, en el caso de que te suceda, lo primero que tienes que hacer es buscar una solución amistosa contactando con la agencia inmobiliaria y/o con el propietario que te vendió directamente el inmueble.

Trata de averiguar el motivo por el que no tramitó la cédula antes de la venta, pues no siempre se debe a que el inmueble no cumpla con los requisitos legales exigidos. 

Unas veces es porque la casa es muy antigua y necesita una reforma antes de poder tramitar el documento, y otras es tan solo porque estaba caducada o en proceso de renovación.

Si no extraes nada en claro, es recomendable que busques la asesoría de un abogado. Junto a él, podéis cercioraros de que en el contrato no había ninguna cláusula que exonerase al vendedor de facilitar la cédula.

En caso contrario, puede que debas considerar reclamar legalmente alegando vicios ocultos o incumplimiento del contrato.

La falta de cédula de habitabilidad podría considerarse un vicio oculto si el vendedor no informó sobre ello y afecta significativamente el uso o valor de la propiedad. 

En cuanto al incumplimiento del contrato, ocurre cuando una de las partes no cumple con las obligaciones establecidas en el contrato de compraventa, siendo una de ellas aportar la copia de la cédula de habitabilidad.

En este caso, podrías exigir el cumplimiento forzoso del contrato (que el vendedor obtenga la cédula), la resolución del contrato (anulación de la venta) o una indemnización por daños y perjuicios. 

En resumen, estos serían los pasos a dar si te han vendido una casa sin cédula de habitabilidad:

1. Buscar solución amistosa con la agencia inmobiliaria o el propietario
2. Averiguar el motivo de la falta de cédula
3. Consultar a un abogado si no se resuelve amistosamente
4. Revisar el contrato en busca de cláusulas sobre la cédula
5. Considerar reclamación legal por vicios ocultos o incumplimiento de contrato

Para resolver esta cuestión es fundamental contar con asesoramiento legal especializado, ¡esto es solo una orientación!

¿Se puede firmar hipoteca sin cédula de habitabilidad?

Aunque técnicamente puedes firmar una hipoteca sin tener la cédula de habitabilidad, en la práctica es complicado porque las entidades financieras suelen exigirla durante el proceso de tasación para garantizar que la vivienda cumple con los requisitos mínimos necesarios.

Sin embargo, existen algunas excepciones y situaciones particulares a tener en cuenta:

• Viviendas de nueva construcción: los bancos pueden aceptar la licencia de primera ocupación en lugar de la cédula de habitabilidad.
• Comunidades autónomas sin cédula: los bancos pueden aceptar documentos alternativos que certifiquen la habitabilidad de la vivienda.
• Compromiso de obtención: algunas entidades financieras pueden permitir la firma de la hipoteca con el compromiso por escrito de obtener la cédula en un plazo determinado.
• Hipotecas para reformas: el banco podría conceder la hipoteca sin la cédula, pero condicionando la entrega total del préstamo a la obtención de este documento tras la reforma.
• Tasación favorable: si la tasación del inmueble es muy favorable y supera significativamente el valor del préstamo, algunos bancos podrían ser más flexibles con este requisito.
• Garantías adicionales: aportando garantías adicionales como avales o pignorando otros activos, se podría negociar la firma de la hipoteca sin la cédula.

Pero cuidado, porque estas excepciones no son la norma y dependen en gran medida de las políticas internas de cada entidad financiera. ¡Consulta directamente con el banco! 

¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?

En general, no se puede escriturar sin cédula de habitabilidad. La razón principal es que la cédula de habitabilidad certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad para que los derechos del comprador estén protegidos (y la transacción con el banco sea, por lo tanto, 100% legal).

Solo algunas regiones permiten escriturar sin cédula de habitabilidad viviendas de obra nueva, rehabilitadas o cuyo uso ha cambiado (por ejemplo, de local comercial a vivienda).

En estos casos es válida la licencia de primera ocupación, un documento expedido por el ayuntamiento que certifica que una construcción o vivienda nueva se ha ejecutado de acuerdo con el proyecto aprobado y cumple con la normativa urbanística vigente.

¿Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?

Para verificar si una vivienda tiene cédula de habitabilidad, puedes consultar con el propietario o agencia inmobiliaria, acudir al ayuntamiento correspondiente o utilizar buscadores en línea disponibles en algunas comunidades autónomas.

Empadronarse sin cédula de habitabilidad

En teoría, puedes empadronarte en una vivienda sin cédula porque el ayuntamiento no verifica su aptitud para habitarla. 

Pero como hemos visto antes, esto no soluciona otros problemas asociados a la falta del documento y que te impedirán hacer una vida normal en tu nueva casa.

Además, te recomendamos consultarlo con la autoridad local porque a veces existen normativas locales específicas para este trámite, para el que uno de los requisitos puede ser presentar la cédula o el permiso de habitabilidad.

¿Cómo puedo conseguir la cédula de habitabilidad?

Como nuevo propietario, tú puedes tramitar la cédula si así lo deseas, siguiendo estos pasos:

1. Contratar a un técnico cualificado (arquitecto o aparejador) para que inspeccione la vivienda
2. El técnico verificará que la vivienda cumple con los requisitos básicos y elaborará un informe detallando su cumplimiento
3. Presentar el informe junto con la documentación requerida (que puede incluir planos, escrituras, DNI del propietario…) al organismo competente, normalmente el ayuntamiento o la consejería de vivienda de la comunidad autónoma
4. Pagar las tasas correspondientes
5. Esperar la resolución y, si es favorable, recibir la cédula de habitabilidad

Recuerda que, como hemos explicado antes, tienes derecho a reclamar al vendedor que se encargue de obtenerla o que asuma los costes de su tramitación. 

¿Cuánto cuesta una cédula de habitabilidad?

El precio de la cédula de habitabilidad varía según la región y el tipo de vivienda, pero suele oscilar entre 50 y 300 euros. Este coste incluye las tasas administrativas y los honorarios del técnico que realiza la inspección.

Una buena forma de orientarse es consultar cuánto cobra un arquitecto en España, ya que buena parte del gasto proviene de la intervención de este tipo de profesionales en el proceso de expedición de la cédula.