¿Es rentable convertir un local en vivienda?

Sí, es rentable convertir un local en vivienda ya que una de las ventajas es que la reforma puede ser un 50% más barata que hacerla en un piso. Por lo que nos cuesta la mitad que nos costaría una casa con esas características, pudiendo obtener el doble de beneficio. Dicho de otro modo, para los propietarios de estos espacios el cambio de uso de local a vivienda es una inversión bastante asequible y con una alta rentabilidad: en lugar de tener un local vacío sin utilidad, disponen de un piso que entrará a formar parte del mercado inmobiliario para alquilar o vender.

En definitiva, es rentable convertir un local en vivienda porque transformar un inmueble comercial a uno residencial supera el valor original. Es más, en ocasiones llega a ser hasta el doble de lo pagado en su día con la utilidad anterior, sobre todo si hablamos de zonas urbanísticas donde la demanda de pisos es muy elevada. En España, este fenómeno se está produciendo a distinta velocidad en las principales comunidades autónomas: Cataluña está experimentando el mayor número de cambios de usos de locales a viviendas, seguido de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana.

En cuanto a la recuperación de dicha inversión, aunque dependerá de la cantidad de dinero invertido en los trabajos de las obras a realizar y de la envergadura del proyecto en sí mismo, siempre será más rápida que si se mantiene su uso como local para una actividad comercial que no prospera. Pero antes de tomar una decisión sobre este cambio, aunque la mayoría de las veces merece la pena realizarlo asumiendo la inversión, es importante valorar ciertos factores que pueden influir.

El primero es en qué condiciones se encuentra el local, si precisará acometer una reforma total o por el contrario está prácticamente habilitado. También es un aspecto a tener muy en cuenta cuál es la demanda del sector inmobiliario en la zona del local, sobre todo si se trata de un área donde escasea la oferta de viviendas. Y, por último, cuáles son los precios medios de alquiler o venta que se barajan, partiendo de que suelen ser más económicos por el hecho de estar a pie de calle.

Es cierto que este fenómeno se está consolidando ante la necesidad de buscar nuevas salidas a estos espacios cada vez más desocupados y el precio desorbitado de la nueva construcción residencial. Pero no siempre es viable. Para empezar es necesario cumplir una serie de requisitos y además puede ocurrir que las características de estas pequeñas tiendas o comercios no lo permitan, por muy rentable que sea convertir un local en vivienda.

Cuando se decide seguir adelante con este proyecto de conversión, lo primero que hay que hacer es cumplir una serie de pasos:

• Evaluación del local. Para determinar si es viable transformarlo en una vivienda es preciso llevar a cabo una valoración exhaustiva sin olvidar ningún factor definitivo. Desde su tamaño y distribución espacial, al tipo de reforma y dificultad que necesitará y la zona donde está ubicado.
• Asesoramiento profesional y proyecto de arquitectura. También es imprescindible contratar los servicios de profesionales, suelen ser arquitectos, para recibir asesoramiento y realizar el proyecto de arquitectura necesario. En él debe quedar claro la viabilidad del cambio según la normativa vigente, además de detallar lo que costarán los trabajos de la reforma, que solo se podrán realizar una vez concedida la licencia de obras mayores.
• Obtención de permisos. El Ayuntamiento de nuestra ciudad es el organismo encargado de conceder ciertos permisos que son necesarios cuando decidimos iniciar el proyecto, asegurándonos así de que cumplirá con todas las normativas locales. Uno de ellos es la cédula de habitabilidad, la cual acredita que el local puede ser usado con el nuevo fin. El precio de esta tasa varía según la comunidad autónoma en el que se encuentre localizado el local y suele moverse a partir de 50 € y llegar hasta los 200 €. Una vez obtenida la licencia de cambio de uso, el siguiente paso es ir a un notario para redactar la escritura correspondiente y después presentarla en el Registro de la Propiedad.
• Ejecución de los trabajos de reforma. Con todos los permisos obtenidos ya es posible iniciar las obras de transformación a vivienda según el proyecto de arquitectura y es crucial contratar a profesionales de experiencia contrastada para garantizar la calidad de los trabajos finales.
• Estrategia comercial. Finalizada la reforma, solo queda poner la vivienda en el mercado inmobiliario, o bien para venderla o con el fin de alquilarla. Dependerá de los objetivos de inversión del interesado.

Otra de las razones por las que es rentable convertir un local en vivienda es porque muchos son espacios amplios y con buena luz natural a pesar de tratarse de locales a ras de suelo. Es decir, perfectamente aptos para ser habitados por parejas, familias o jóvenes que buscan independizarse tras una adecuada conversión con todas las garantías de confort y funcionalidad.

Veamos qué requisitos hacen falta cuando se decide llevar a cabo este proyecto. Dos de los más importantes son que el local esté construido sobre suelo urbano y que disponga de una superficie útil mínima: 38 metros cuadrados y si se trata de estudios algo menos, 25 metros cuadrados.

Otras exigencias frecuentes, aunque haya algunas variaciones dependiendo de la comunidad autónoma y del municipio, son:

• El local ya debe de contar con instalaciones de fontanería, electricidad, desagües y telecomunicaciones.
• Ha de estar construido a nivel del suelo, por encima del nivel de las aceras.
• No debe superar los 12 metros de profundidad (aunque este requisito depende de la normativa de la zona).
• Ha de ser un espacio con luz diurna e interiores o habitaciones con ventanas. Los espacios habitables deben contar con ventilación (un 8%) y luz natural (un 12%)
• Los estatutos de la comunidad de vecinos del edificio donde se encuentre el local no pueden impedir llevar a cabo esta transformación, ni el barrio y el distrito al que pertenece.

Aunque sea cierto que es rentable convertir un local en vivienda, al menos la mayoría de las veces, siempre viene bien repasar cada uno de los beneficios que puede suponer dar este paso. Sobre todo si somos propietarios de un local y aún tenemos dudas:

La propiedad aumentará su valor

Es el principal beneficio y por tanto no debemos olvidarlo: la propiedad experimentará un potencial incremento de su valor. Y todo debido a que las viviendas tienen un precio de venta o alquiler en el mercado inmobiliario más elevado al que hoy en día mantienen estos locales. Traducido en términos de rentabilidad económica, será bastante considerable.

Aprovechará la alta demanda de las viviendas

Un cambio de este tipo también es una inversión lucrativa porque aprovecha el tirón de la elevada demanda de viviendas que actualmente reclaman las grandes urbes de nuestro país. Una inercia que no deja de crecer y por tanto transformar un local en un apartamento o un piso es una manera excelente de cubrir esa necesidad, con la garantía de tenerlos ocupados de una forma más constante y segura que la que pueden ofrecer muchos comercios y tiendas.

Beneficios fiscales que no hay que infravalorar

Este fenómeno se ha visto favorecido por ciertos cambios en las normativas y regulaciones municipales que buscan dinamizar las revitalizaciones urbanas mediante la reutilización de espacios con estas características y actividades (pequeño comercio, sedes bancarias, etc). De ahí la aparición de ciertos incentivos fiscales, como por ejemplo incluir reducciones en algunos impuestos, o la concesión de subvenciones para la ejecución de los trabajos de reforma.

Una inversión diversificada

Para cualquier persona interesada en invertir en el sector inmobiliario, diversificar su cartera de negocios introduciendo viviendas en sus inversiones de locales comerciales es una manera de conseguir estabilidad financiera con perspectiva, a largo plazo. Ahora bien, se necesita tener un perfil muy solvente cara a las entidades bancarias, pues las hipotecas que conceden son más restrictivas (solo financian el 60% de estas operaciones).

Como cualquier proyecto de esta envergadura y con una inversión tan fuerte, cuando nos preguntamos si es rentable convertir un local en vivienda no debemos pasar por alto cuáles son sus puntos desfavorables. Los hay y los principales son:

Inversión considerable

Hay que ser conscientes de que una conversión de este tipo no implica una inversión modesta. Al contrario, hará falta contar con un elevado presupuesto para afrontar el coste del proyecto de reforma y las adecuaciones necesarias a los espacios (aislamientos acústicos y térmicos, sistemas de calefacción, etc.) y así cumplir con lo que exige la normativa de habitabilidad. Sin olvidarnos dentro de estos gastos que el IBI y el valor catastral cambiarán, serán superiores, al efectuar el cambio de uso.

Un proceso exigente en normativas y permisos

Llevar a cabo esta conversión y lograr que un pequeño comercio pueda ser usado como una vivienda funcional conlleva el cumplimiento de normativas exigentes. Y no solo eso, también la solicitud de una buena retahíla de permisos que suelen suponer un largo periodo de tiempo de espera debido a las tramitaciones burocráticas y aprobaciones requeridas de organismos municipales.

Familiarizarse con el marco legal

Aunque sea rentable convertir un local en vivienda, es clave estar familiarizado con todos los requisitos legales y regulaciones que afectan a dicha transformación inmobiliaria. De lo contrario podemos correr el riesgo de incumplir alguna, cometer irregularidades y, como consecuencia, impedir que la inversión sea todo lo óptima que debiera. En concreto, en Cataluña la nueva ley de vivienda 2024 es un marco jurídico actual que conviene conocer si vivimos en la región.

Entre otros objetivos, pretende establecer viviendas asequibles para los ciudadanos poniendo límites al precio del alquiler, sobre todo en las zonas llamadas tensionadas. Las iniciativas de este marco legal son bastante esperanzadores, como su índice de referencia para impedir aumentar el precio del alquiler durante un tiempo previamente establecido.

Sorpresas en la viabilidad del proyecto

Es importante barajar la posibilidad de que el local no sea apto para una transformación a vivienda. De ahí el requisito imprescindible de realizar un estudio de viabilidad por un profesional de la arquitectura o la ingeniería que deje claro, con los argumentos necesarios, si es factible o no seguir adelante.

Cómo influirá en la comunidad

A menudo se tiende a infravalorar que una conversión de estas características dentro de un edificio residencial quizá afecte al resto de la comunidad en su día a día. Lo ideal es que lo haga lo menos posible y en todo momento evitar confrontaciones vecinales.

Es otra de las preguntas más sensibles al tratar esta tendencia inmobiliaria en grandes ciudades, cuánto cuesta convertir un local en vivienda. Dentro de todos los costes que es preciso asumir, lo mejor es diferenciar entre costes iniciales y otros que son adicionales pero necesarios, que no se pueden suprimir. Los vemos desglosados:

En los costes iniciales habría que incluir:

• Gastos proyecto de cambio de uso y cédula de habitabilidad: 3.000 € aprox.
• Coste trabajos de reforma del local: unos 500 € el metro cuadrado. Por ejemplo, si es un local de 80 m² el presupuesto rondará los 40.000 €.

• Otros gastos a contabilizar: 

  -  Dirección de las obras: unos 1.500 €

  -  Licencias: alrededor de 300 €.

  -  Impuesto de construcciones y obras: 4.500 € aprox.

  -  Visado del colegio profesional: entorno a 200 €.

En cuanto a los costes adiciones, se deben reservar para los servicios contratados a una notaría, a la gestoría (si hemos decidido delegar en ella la infinidad de papeleo que hace falta hacer) y las tramitaciones de solicitudes imprescindibles. Suelen ser:

• Tasación del local comercial: de 200 a 600 euros aprox.
• Gastos de gestoría: 200 a 600 euros aprox.
• Gastos de notaría y registro: entre 600 y 900 euros la notaría y de 400 a 700 euros el registro.

Pese a saber que es rentable convertir un local en vivienda, antes de dar un paso tan decisivo como este es crucial no quedarse con ninguna duda acerca de normativas, tramitaciones y estatutos vecinales:

¿Cómo se tramita el cambio de uso de local a vivienda?

Lo primero de todo es ir al ayuntamiento de tu ciudad para solicitar una licencia de obras mayores, puedes pedir una cita presencial. A la vez que se hace esta gestión no viene mal consultar la Oficina de Información Urbanística de nuestro municipio para empezar a conocer la normativa al respecto. En cuanto la licencia de obras mayores se haya concedido, será posible iniciar los trabajos de reforma. Este cambio de uso también conllevará realizar unas nuevas escrituras ante notario y registrarlas en el Registro de la Propiedad, abonando las tasas e impuestos pertinentes. Asimismo, es preciso cambiar su valor catastral en la Gerencia Territorial del Catastro y los últimos pasos son obtener la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética en el ayuntamiento, previamente solicitados. Con todo esto, se responde a la pregunta de si se puede vivir en un local comercial.

¿La comunidad de vecinos se puede oponer?