¿Cómo hacer un cambio de uso de local a vivienda? Normativa y ejemplo de proyecto

Aunque el incremento desmedido de los precios de las casas en los núcleos centrales de las grandes capitales ha desencadenado semejante transformación en el concepto de uso de un bien inmueble, no es la única razón. Otro motivo que pesa mucho en la balanza es que la mayoría de las veces el cambio de uso de local a vivienda sigue saliendo más ventajoso que comprar una nueva. La rentabilidad económica está garantizada adaptándose a las nuevas necesidades del mercado, con lo que podemos decir que es rentable convertir un local en vivienda.

Hasta aquí suena muy bien, sin embargo no todos los locales cumplen con los requisitos que marca la ley, ni todos son susceptibles de poder ser reconvertibles. En concreto el cambio de uso de un inmueble es la modificación de su naturaleza (comercial, industrial, residencial, etc.) a través de una transformación y adecuación administrativa. De ahí la necesidad de realizar una serie de acciones que, en términos generales, suelen ser bastante similares en todas las comunidades autónomas y municipios. ¿Los vemos?:

• Verificación normativa urbanística local. Es el primer paso, pues ella establece si podremos seguir adelante con realizar el cambio de uso o no.
• Estudio de viabilidad. Debe ser encargado a un técnico autorizado, normalmente arquitectos, para determinar si la propiedad cumple los requisitos exigidos para transformarse en vivienda.
• Solicitud de viabilidad de uso. Es necesario cursarla en el ayuntamiento de nuestra ciudad.
• Obtención de licencia. Cuando la viabilidad de uso ha sido concedida por parte del consistorio el siguiente paso es solicitar la licencia al ayuntamiento correspondiente.
• Ejecución de obras. Una vez concedida dicha licencia, ya es posible iniciar los trabajos imprescindibles para adaptar el inmueble a las condiciones espaciales de su nuevo uso.
• Tramitar licencia primera utilización. Es importante obtenerla porque esta licencia acredita la primera ocupación tras el cambio de uso.
• Declaración de alteración catastral. Permite adecuar la nueva naturaleza del inmueble ante la Dirección General del Catastro.

Por último, no hay que olvidar que cada proceso de cambio de uso de local a inmueble residencial posee sus particularidades y siempre estará sujeto a una serie de factores: desde la normativa urbanística municipal y autonómica, a los estatutos de la comunidad de propietarios y la antigüedad del mismo. Cuando el edificio ha sido construido hace más de 50 años es preciso contar con un Informe de Evaluación.

Cada vez son más los propietarios de estos espacios comerciales interesados en saber a ciencia cierta cómo es posible dicha transformación y cuál es la normativa de cambio de uso de local a vivienda, el marco jurídico al que atenerse y cumplir así todas las disposiciones legales. 

Antes de entrar en detalle sobre normativas urbanística, conviene aclarar que el uso de un inmueble concreto es la calificación que tiene en el Registro de la Propiedad, definiendo qué actividad se puede desarrollar en él y a su vez está vinculada con el Plan Urbanístico Municipal de la localidad donde se encuentra localizado y la adecuación técnica de la obra.

Dicho esto, en las ordenanzas municipales quedan regulados los diferentes usos de los inmuebles contemplados en los planes urbanísticos. Básicamente los distintos tipos de usos de los que podemos hablar son: residencial, industrial, de servicios, de equipamientos, de espacios libres y de transportes e infraestructuras.

En concreto, los Planes Generales de Ordenación Urbanística y los Parciales son los instrumentos que poseen las comunidades autónomas para tener competencias en materia de urbanismo dentro de sus territorios, compuestos a su vez por ordenanzas urbanísticas integradas. Y ahora es cuando entran en escena las Ordenanzas Municipales de Edificación, encargadas de regular, entro otros aspectos, la disposición, los usos y la calificación del suelo a nivel municipal. Cada ayuntamiento posee las suyas y es en ellas y en los planes autonómicos donde se determina a qué utilidad puede destinarse el suelo.

Otro marco legal al que hay que atenerse cuando se decide hacer un cambio de uso de local a vivienda es el Código Técnico de la Edificación (CTE). Aunque se llame código viene a ser un conjunto de normas a nivel nacional que establecen unos parámetros mínimos de construcción en España, ateniéndose a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.

Por tanto, cuando se contempla un proyecto de cambio de uso de local a vivienda, deberá cumplir con los requisitos que el CTD define. Básicamente se resumen en:

• Exigencias básicas del CTE.
• Documentos Básicos del CTE, que a su vez se dividen en:

  1.  DB SE- Seguridad Estructural.

  2.  DB SI-  Seguridad en caso de incendio.

  3.  DB SUA- Seguridad de utilidad y accesibilidad.

  4.  DB HE- Ahorro de Energía.

  5.  DB HR- Protección frente al ruido.

  6.  DB HS-Salubridad.

Dentro de estos documentos básicos puede ocurrir que haya problemas de cumplimiento cuando se quiere convertir una oficina pequeña o un local tipo tienda a una vivienda en el apartado sobre Seguridad de Utilización y Accesibilidad, si el espacio no cuenta con acceso directo desde la calle. Y también en el de Salubridad porque dicho documento obliga a disponer de un sistema de extracción mecánica de aire en locales sin ventilación.

Tramitar un cambio de uso así requiere efectuar antes una serie de comprobaciones, asegurarnos de que cumple todas las normativas locales y requerimientos administrativos. Sin este paso, el propietario del local se arriesga a tener problemas después para la obtención de la licencia que podrían parar el proyecto, con la consiguiente pérdida de inversión inicial.

De ahí la importancia de tener hecho un estudio de viabilidad donde quede claro que el proyecto es viable, se adapta a los planes urbanísticos y ordenanzas y cumple las condiciones de habitabilidad vigentes. El mejor consejo a dar cuando estamos a punto de tramitar este cambio se basa en realizar cuatro comprobaciones. Revisar qué dicen:

• Las ordenanzas municipales.
• Ley de Propiedad Horizontal.
• Estatutos de la Comunidad de propietarios.
• Código Técnico de la Edificación (CTE).
• Normas de habitabilidad vigentes.

Cada comunidad autónoma establece unas condiciones de habitabilidad mínimas (por cierto, quedan comprobadas y reflejadas en la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad) en su normativa específica y las más destacables son:

• Superficie útil y disposición de la nueva vivienda. Debe tener una superficie mayor a los 36 m² y su distribución espacial debe incluir cocina, baño y salón o salón-comedor.
• Altura mínima. La nueva vivienda ha de tener una altura mínima de 2,5 metros de suelo a techo en los espacios principales y en los de paso y en el baño y la cocina pueden ser de 2,2 metros.
• Ventilación e iluminación. Por un lado la vivienda debe contar, como mínimo, con una fachada abierta al exterior que propicie la ventilación adecuada y la entrada de luz natural directa. En cuanto al número de ventanas, la superficie mínima contemplada es un octavo de la superficie útil total.
• Accesibilidad. Existen unas condiciones mínimas: 2 metros de altura mínimo y 0,70 metros de ancho y nunca pueden estar en sótanos.
• Prevención de incendios. Ha de cumplir con lo dispuesto en esta materia.
• Acceso a servicios de agua, luz y gas. Es necesario que el inmueble disponga de estas instalaciones para el funcionamiento de la futura vivienda.
• Certificado Energético. Es imprescindible en todas las nuevas viviendas inscritas una vez hecho el cambio.

Un cambio de uso de local a vivienda, al margen de la ciudad donde se encuentre, conlleva en primer lugar llevar a cabo una comprobación de la estructura del edificio y de sus elementos comunes para verificar que no han sufrido daños. Hecha la comprobación, cada proyecto debe atenerse a los requisitos marcados por su comunidad autónoma.

Valencia es una de las ciudades de España donde más se está produciendo este fenómeno, junto a Barcelona y Madrid. En concreto, un ejemplo de proyecto de cambio de uso de local a vivienda en la Comunidad Valenciana siempre debe cumplir con las siguientes condiciones:

• Ocupar una fachada superior a 3 metros de largo.
• Disponer de un salón con una superficie útil superior a 12 metros cuadrados.
• Disponer de una cocina con chimenea para la evacuación de humos.
• Contar con un diámetro circular tangente al paramento donde se haya el hueco de luz y ventilación de 270 cm o superior.
• Los huecos de luz natural deben suponer una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la estancia.
• Las dimensiones de la entrada de acceso han de ser, mínimo: 203 cm de altura y 825 milímetros de ancho.
• Las medidas mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las habitaciones deben tener 203 cm de altura, las de los aseos y baños 625 milímetros de ancho y 725 milímetros para el resto.
• La altura libre mínima de piso dentro de la vivienda debe tener: 250 cm en el 75% de la superficie útil como mínimo y en el resto puede rebajarse hasta los 220 cm.
• Cada estancia habitable tiene que contar con una superficie practicable para ventilación natural directa, como mínimo un 8% con respecto a la superficie útil.
• Estar al día en las condiciones de accesibilidad y seguridad establecidas para la prevención de incendios.

Cuánto cuesta convertir un local en vivienda depende de distintas variables, pero lo más determinante es la complejidad de las obras a ejecutar para así cumplir con las condiciones de habitabilidad requeridas por la normativa. En la Comunidad de Madrid ronda los 22.000 € cuando el proyecto implica obras mayores.

Aparte de las obras, otro factor son los metros cuadrados del espacio a transformar, sin olvidarnos de que será necesario sumar hasta tres licencias municipales: la licencia de cambio de uso (que suele suponer un 7% del coste total), la licencia de obra y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que suele costar 200 €.

A modo estimativo, el precio se mueve entre 400 y 900 €/ m2, al que siempre hay que añadir las tasas y las gestiones por tramitaciones legales. En la siguiente tabla tienes un ejemplo de proyecto de cambio de uso de local a vivienda:

Lo más normal del mundo es dudar sobre ciertos aspectos relacionados con este fenómeno inmobiliario, dudas que pueden ser cruciales si vivimos en primera persona un cambio de uso de local a vivienda. Del tipo:

¿Es siempre posible convertir un local comercial en vivienda?

No, hay un requisito imprescindible, que cuente con la cédula de habitabilidad concedida por el ayuntamiento de nuestra ciudad. Sin esta licencia no es posible tal cambio, transformar un local en inmueble para uso residencial, puesto que acredita que el espacio cumple con los parámetros exigidos en materia de salubridad y seguridad para poder vivir en él. Por lo general la mayoría de los consistorios suelen darla implícitamente al entregar la licencia de primera ocupación con la intención de evitar duplicidad de documentos.

¿Puede la comunidad negarse a convertir un local comercial en vivienda?

No salvo que esté expresamente prohibido en los estatutos de la comunidad o estos documentos contemplen algún tipo de limitación. Si nos vamos a la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 5., se contempla que cualquier propietario de un inmueble puede convertir un local comercial en vivienda. Es decir, no es necesario pedir autorización ni que se apruebe en junta de vecinos, siempre y cuando esos reglamentos no digan lo contrario.