¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda y cómo reclamarlos?
- ¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?
- Ejemplos habituales de vicios ocultos en viviendas
- ¿Cómo detectar los vicios ocultos en una vivienda?
- ¿Cómo reclamar los vicios ocultos de un inmueble?
- ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?
- Pasos a seguir para reclamar vicios ocultos encontrados
- ¿Qué hacer si nos denuncian por vicios ocultos de una vivienda?
¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?
Los vicios ocultos de una vivienda o local son aquellos defectos que no se aprecian a simple vista, y que hacen que el inmueble no sea adecuado para el uso al que se le va a destinar. También se consideran vicios ocultos aquellos defectos de los que los compradores no son conscientes cuando formalizan la compra, y que, de haberlos conocido, no se habrían decidido a adquirirla o habrían negociado un precio menor.
Este tipo de defectos quedan recogidos por la ley en el Código Civil. Concretamente, y en referencia a artículos en procesos de compraventa, el Artículo 1484 señala que "el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".
Eso sí, esta calificación solo se refiere a defectos que se hayan originado antes de la compra. Si aparecen después, no se considerarán como tales y el vendedor no tendrá responsabilidad alguna con respecto a ellos.
Ejemplos habituales de vicios ocultos en viviendas
Está claro que los vicios ocultos de las viviendas no se aprecian hasta tiempo después de ocuparla. Esa es la razón por la que la ley está diseñada para proteger al comprador: si no eres consciente de los problemas de una casa, difícilmente podrás tomar una decisión acertada en lo que respecta a su compra. Pero, ¿de qué hablamos exactamente cuando hablamos de "vicios ocultos"? Estos son los cinco problemas más habituales:
- Problemas en los cimientos. Con el tiempo, o tal vez a causa de una mala ejecución, los cimientos de los edificios se pueden mover y causar grietas y fisuras en los edificios. A veces serán solo problemas estéticos, pero en otras ocasiones pueden ser estructurales. Para saber de qué tipo son y qué solución pueden tener, será necesaria la intervención de profesionales cualificados.
- Desperfectos causados por el agua. Filtraciones a través de las paredes o del suelo, condensación de vapor causado por un mal aislamiento, humedades por capilaridad... Son problemas graves que pueden acarrearnos muchos quebraderos de cabeza, llegando a afectar a la salud de los habitantes de la casa e incluso a la estructura de la vivienda.
- Acabados defectuosos. Dentro de los vicios ocultos de una vivienda, los problemas con los acabados suelen ser los más habituales. Por ejemplo, hablamos de manchas que aparecen en la pintura pasado unos meses (por una mala preparación del soporte o la presencia de humedad), pintura que se desprende, suelos mal nivelados, parqué con tablillas que se separan, juntas mal selladas... En ocasiones se disimulan de forma puntual para asegurar la venta, apareciendo poco tiempo después.
- Aislamiento térmico y acústico deficiente. Si el calor se escapa de la vivienda y la factura de la calefacción se dispara, puede ser por un mal aislamiento de las paredes y los techos. Lo mismo sucede si escuchamos perfectamente a los vecinos o el ruido de la calle nos resulta abrumador.
- Problemas en la instalación eléctrica. Es uno de los vicios ocultos más peligrosos, ya que puede suponer un riesgo para la seguridad. Son habituales en viviendas antiguas en las que no se han renovado las instalaciones en muchos años. El cableado debe estar realizado conforme a la ley antes de la venta del inmueble; si no es así puede llegar a causar averías, malos olores y accidentes.
¿Cómo detectar los vicios ocultos en una vivienda?
Como es lógico, detectar los vicios ocultos en viviendas no es fácil. Si examinamos el inmueble con detenimiento y en distintos días y horas, podemos llegar a localizar algunos problemas. Pero la posibilidad de que haya muchos otros que puedan surgir en los próximos días, semanas o meses (e incluso años) es muy alta.
Para intentar evitar estos problemas y si el edificio tiene una determinada antigüedad (depende de cada comunidad autónoma), lo más inteligente es solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE): un documento obligatorio que el vendedor deberá facilitarnos antes de la operación. Otra opción es contratar a un perito cualificado para verificar el estado real de la vivienda y sus instalaciones. Y por último, siempre se puede añadir una cláusula sobre vicios ocultos en el contrato de compraventa.
¿Cómo reclamar los vicios ocultos de un inmueble?
En el artículo 17.1 de la LOE (Ley de la Ordenación de la Edificación) se establece que la responsabilidad civil de los vicios o desperfectos de acabo será exclusiva del constructor. Esto significa que no podrán ser imputables en modo alguno a los técnicos de la obra.
Artículo 17.1 LOE:
“El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.
Por tanto, a la hora de reclamar los vicios ocultos de una vivienda, comunicaremos nuestra intención de reclamar al promotor (y al resto de agentes de la construcción) a través de un burofax. De esta forma quedará constancia legal. En el caso de que no se reciba respuesta, será el momento de recurrir a la vía judicial.
Y ahora, entra en escena de nuevo el Código Civil. En este caso es el artículo 1846 el que nos indica las opciones que puedes emprender para reclamar tus derechos:
- Acción redhibitoria. Tienes el derecho a desistir de tu contrato y recuperar los gastos que hayas abonado por la vivienda. Si además puedes demostrar que el vendedor era consciente de los vicios ocultos de la vivienda, te tendrá que indemnizar.
- Acción 'quanti minoris’. Aquí, lo que se negocia es "rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos". Al detectarse la pérdida de parte de valor en el inmueble adquirido a causa de la presencia de vicios ocultos, se podrá modificar el contrato y bajar el precio. En este caso no habrá lugar a indemnización alguna.
- Saneamiento. La tercera vía permite que el comprador exija al vendedor la subsanación de los problemas, de manera que el inmueble se ajuste a las condiciones acordadas en la compraventa. En este caso se mantendría el precio original y tampoco se podría solicitar una indemnización.
No olvides que, además de poder exigir la erradicación de los vicios ocultos de una vivienda, tras la realización de una reforma siempre hay un plazo para reclamar obras mal ejecutadas de cualquier tipo. ¡Que no se te pase!
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?
A la hora de realizar una reclamación por posibles vicios ocultos en una vivienda, el Código Civil establece dos posibilidades: que se trate de un inmueble nuevo o de segunda mano. En el artículo 1490, el texto indica lo siguiente:
- Viviendas de segunda mano: los defectos se pueden reclamar hasta 6 meses después de firmada la compra.
- Viviendas nuevas: hay un plazo de 2 años para realizar reclamaciones relacionadas con vicios ocultos.
Si los daños no se detectan hasta pasados los plazos establecidos por el Código Civil, el comprador deberá recurrir a la póliza de responsabilidad civil contratada por la empresa constructora. Es probable que cubra las reparaciones de forma total o parcial, aunque todo dependerá de las condiciones contratadas con el seguro y el tipo de vicio oculto al que nos enfrentemos.
Pasos a seguir para reclamar vicios ocultos encontrados
Si has detectado la presencia de vicios ocultos en tu vivienda y estás dentro del plazo para reclamar, estos son los pasos que debes seguir:
- Recopila pruebas de la existencia de los defectos. Lo mejor es contratar a un técnico cualificado que certifique su existencia. Debes tener a mano el contrato de compraventa, tomar fotografías con fecha y hora y reunir los documentos emitidos por los expertos
- Notifica la reclamación a la empresa o promotor vía burofax. Es aconsejable contar con la asistencia de un abogado, para no cometer errores o equivocaciones que podrían afectar al procedimiento. Guarda el comprobante del envío para dar cuenta de la comunicación de los presuntos vicios ocultos, en tiempo y forma.
¿Qué hacer si nos denuncian por vicios ocultos de una vivienda?
Por último, puede ser que seamos nosotros quienes han sido denunciados por la presencia de vicios ocultos tras haber vendido una vivienda. En estos casos, lo más importante es asegurarse de que esos vicios existen realmente y de que no había manera de que fuésemos conscientes de ellos. En los siguientes casos, puede ser que al final la denuncia no llegue a trámite:
- Si el vicio oculto es mencionado o detectado antes de la venta, y el comprador es consciente de su existencia antes de firmar el contrato.
- Si el defecto no se originó antes de la operación.
- Si, por su profesión, el comprador estuviese en disposición de haber detectado los daños. Por ejemplo, si fuese fontanero, albañil, electricista, etc. profesional.
- Si se trata de un defecto leve o de poca importancia.
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