Averías en tu comunidad, ¿quién paga?
El desgaste lógico por el paso del tiempo o por el uso, descuidos, actos vandálicos o una utilización inadecuada hacen que las averías aparezcan tarde o temprano en cualquier edificio. El gran dilema surge cuando se trata de determinar quién debe hacerse cargo del coste de las reparaciones. ¿Qué ocurre en los elementos comunes? ¿Y si se trata de un elemento de uso privativo?
Son cuestiones que no solo generan dudas, también muchas tensiones en las comunidades de vecinos. Pero la normativa es clara y especifica las responsabilidades y obligaciones de los propietarios en este aspecto. ¿Cuáles son las líneas maestras? Vamos a repasarlas de una manera breve.
- ¿Quién paga las reparaciones en los elementos comunes?
- ¿Qué ocurre con espacios comunes de uso privativo?
¿Quién paga las reparaciones en los elementos comunes?
En primer lugar, hay que mencionar una norma, la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que cada propietario debe contribuir a los gastos generales de la comunidad para el adecuado mantenimiento de las áreas comunes del edificio.
¿Pero qué se entiende por zonas comunes? Para resolver dudas hay que dirigirse al artículo 396 del Código Civil. En él se enumeran claramente esos elementos, que van desde la estructura del inmueble hasta canalizaciones y conducciones, antenas colectivas, porteros, patios, portales y un largo etcétera.
De esta forma, es la comunidad la que debe costear el mantenimiento de esos elementos y afrontar el coste de las reparaciones en caso de averías en la comunidad. Ejemplos hay muchos: una fuga en una bajante, una filtración en el tejado, la rotura de la cerradura del portal o de la puerta del garaje, un fallo eléctrico en la escalera, etc.
Algo distinto son esas otras averías que su pueden producir de manera intencionada, es decir, derivadas de actos vandálicos. Si alguien ha forzado una cerradura y no abre o han roto el portero, es la comunidad la que, en primera instancia, debe afrontar el coste de la reparación. Pero si el edificio tiene seguro se le puede reclamar el importe de esta o solicitar que se encargue directamente del arreglo.
Lo mismo ocurre cuando esas averías en la comunidad derivan de un episodio excepcional relacionado con la climatología. El ejemplo más habitual es una inundación en el garaje tras unas fuertes lluvias que provoque una avería en el sistema eléctrico.
¿Qué ocurre con espacios comunes de uso privativo?
Son las reparaciones que suelen generar más tensiones entre propietarios. Un elemento común de uso privativo pertenece a la comunidad, pero su uso es exclusivo de un propietario. En definitiva, las terrazas y los patios.
¿Qué ocurre si hay una avería? ¿Quién debe hacerse cargo de la reparación? Depende. Aunque sea un elemento común, el propietario que disfruta de ese espacio está obligado a mantenerlo en condiciones óptimas. De no ser así, deberá hacerse cargo de los arreglos correspondientes.
Para entenderlo, un ejemplo. En una vivienda aparecen filtraciones procedentes de la terraza del ático que está justo encima. Si el problema se debe a una mala impermeabilización de obra, es la comunidad la que deberá afrontar el coste de las reparaciones necesarias. Pero si esa humedad se debe a que el propietario del ático no ha mantenido adecuadamente los sumideros que permiten evacuar el agua, los arreglos serán responsabilidad suya.
Evidentemente, sobre el papel es sencillo. Pero lo cierto es que en muchos casos es difícil establecer la responsabilidad de la avería, y es ahí donde surgen muchas de las tensiones. En caso de dudas, lo más aconsejable es acudir a un administrador de fincas para que asesore según cada caso en concreto.
