¿Se puede escriturar un inmueble fuera de ordenación?

Sí, se puede escriturar una vivienda fuera de ordenación pero con limitaciones. La escrituración de una vivienda con AFO no legaliza el inmueble, solo lo asimila a una situación de tolerancia administrativa. Cuando hablamos de las siglas AFO nos referimos a "Asimilado Fuera de Ordenación", una figura jurídica que se aplica a construcciones que, si bien no cumplen en la actualidad la normativa en materia de urbanismo, tampoco están sujetas a una orden de demolición inmediata.

En cualquier caso, lo mejor es siempre la prudencia. Adquirir una casa de este tipo puede suponer un auténtico calvario administrativo, además de tener riesgo de sanciones. Lo más aconsejable es comprar siempre inmuebles con todos los papeles en regla y escrituras sujetas a la normativa. Si estás pensando en adquirir una propiedad, no dudes en acudir al departamento de urbanismo y al catastro para informarte antes de su situación.

Y si aún así no lo tienes claro, no dudes en contratar los servicios de un profesional. En este artículo te contamos cuánto cobra un perito especializado, que también podrá realizar una tasación de la finca y revelarte su precio real. 

La situación de un inmueble como "fuera de ordenación" es común a todas las comunidades y ciudades autónomas de España. Actualmente se aplica a aquellas construcciones que, como comentábamos al principio, no se ajustan a la normativa urbanística vigente. Así, podemos encontrar edificaciones totalmente legales y otras que no lo son, pero que por distintos motivos no están en riesgo inmediato de ser demolidas.

Hay dos casos por los que un inmueble puede estar fuera de ordenación:

• Cuando el inmueble cumplía la normativa del momento en el que se edificó, pero al cambiar esta quedó fuera de la legalidad. Es algo habitual en zonas rurales con viviendas aisladas situadas en las periferias de los núcleos urbanos, que con el paso de los años empiezan a ser absorbidas por la ciudad. También puede suceder que se recalifiquen unos terrenos que antes eran urbanizables, o que se quiera recuperar una zona medioambientalmente degradada.
• Cuando se construye un inmueble sin cumplir la normativa vigente. Ya sabemos que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento, así que eso de "es que no lo sabía" no te servirá de mucho. Es el caso de construcciones levantadas en suelo rústico o protegido, o que no respetan las distancias, las alturas o las normas estéticas vigentes, entre otras.

Como comentábamos al principio, es posible escriturar un inmueble fuera de ordenación al no tratarse de una construcción ilegal. Por tanto, podrás darle uso y tendrás acceso a los servicios urbanísticos básicos: suministro de agua, electricidad, gas, saneamiento, etc. Pero por otra parte, estas construcciones pueden tener una serie de consecuencias indeseadas. Quédate con las más importantes:

Problemas legales

Los inmuebles fuera de ordenación se encuentran en una especie de "limbo legal". La clasificación como AFO convierte a cualquier construcción o edificación en algo que está destinado a desaparecer en algún momento, por ejemplo, cuando termine su vida útil. Esta calificación hace que los inmuebles tengan muchas restricciones y limitaciones, entre las cuales destacan las relativas a las reformas y mejoras.

Si tienes una vivienda fuera de ordenación, solo podrás realizar las reformas necesarias para garantizar su conservación y mantenimiento. En ningún caso podrás ampliar su superficie útil, ni en planta ni en altura, ya que no te concederán la licencia de obra necesaria. Y lo mismo rige para cualquier mejora que aumente el valor de la propiedad, como por ejemplo, construir una piscina, renovar la fachada o levantar un porche.

Siguiendo con las reformas, hay más restricciones. Si bien los trabajos de mantenimiento sí son permitidos (por ejemplo, mejorar el estado del baño o de la cocina), no será posible realizar trabajos que aumenten el valor de expropiación del inmueble. Por ejemplo, poner una isla de cocina o ampliar el baño para poner una ducha más grande.

Y, por último, recuerda que nunca podrás inscribir un inmueble fuera de ordenación como vivienda regular en el Registro de la Propiedad. Quedará registrado como vivienda en AFO, con todas las limitaciones que ello supone. Muy especialmente, de cara a una venta. A continuación te contamos qué sucede en estas situaciones.

Problemas de venta y compra

Fuera ya de los aspectos legales, toca centrarse en cosas prácticas. Un inmueble fuera de ordenación no es fácil de vender, dados los problemas que puede causar a sus propietarios (y de los que acabamos de hablar). Son varias las cuestiones que pueden afectar a la compraventa: el precio de estas edificaciones es bastante inferior al habitual del mercado. Lógicamente, esto es positivo para el comprador pero no tanto para el vendedor. 

Por otra parte, también hay que tener en cuenta que el ayuntamiento puede decirnos que el inmueble no se puede vender, dada su condición fuera de la ordenación. En ocasiones, hay edificaciones que no se han actualizado en el registro como tales y esto podría hacer viable su venta. Sin embargo, son cuestiones complejas que pueden terminar en sanciones: no dudes en conseguir asesoramiento por parte de expertos con experiencia en estos temas.

Problemas de seguro y financiación

En tercer lugar, hay que contemplar la cuestión de los seguros y las hipotecas. Lo más normal es que las aseguradoras rehúsen asegurar el inmueble, dada su situación. Sin embargo, cada caso es distinto y podría ocurrir que alguna compañía acepte asegurarlo. En estos casos, lo normal es que las pólizas sean bastante más elevadas que en viviendas legalizadas.

En cuanto a la financiación, si bien antes comentábamos que la ley no impide solicitar una hipoteca sobre el valor de un inmueble fuera de ordenación, lo más habitual es que los bancos se nieguen a financiar la compra. Es lógico, ya que estas viviendas tienen "fecha de caducidad", y cuando termine su vida útil deberán desaparecer. Este valor efímero no suele ser suficiente como para cubrir el aval necesario. 

Requisitos para legalizar un inmueble fuera de ordenación

Si te encuentras en la situación que querer legalizar un inmueble, para que te permitan hacerlo la construcción deberá cumplir una serie de requisitos obligatorios. Quédate con ellos:

• Cumplir las exigencias de habitabilidad. Esto solo aplica para inmuebles a los que se les vaya a dar uso residencial. Han de ser viviendas habitables con ventilación, accesibilidad, iluminación, instalaciones, superficie y estructura básicos, según normativa.
• Que no esté afectado por servidumbres de uso público general. Si el terreno en el que se encuentra la construcción está sujeto a servidumbre, no podrás legalizarla. Hablamos de redes de evacuación de agua, vías públicas, suministros de electricidad, agua, gas, etc. o futuras infraestructuras viarias.
• No estar construido sobre suelo de carácter demanial. Los llamados "bienes demaniales" pertenecen por ley al dominio público (calles, parques, espacios de uso comunitario...). Cualquier edificio construido sobre ellos no se podrá legalizar, y lo más probable es que se proceda a su demolición.
• Cumplir con la normativa urbanística vigente. La construcción deberá ajustarse a la norma en aspectos como la altura máxima, el tipo de suelo, las distancias entre lindes y cualquier otra obligación previamente definida por el consistorio.