Peritación y Valoración Judicial de tres inmuebles, un garaje, un edificio y una nave industrial

De acuerdo con la Ley de Protección de Datos y al secreto profesional ya que es una Peritación Judicial, se han censurados nombres de personas y datos que pudieran identificar y producir dolo a las personas. INFORME PERICIAL D. Antonio Sanjuán Ribes, mayor de edad, con D.N.I. 19443881A y residente en Valencia, 46008 en la con nº de identificación P-201-10-4140. Instado por el Juzgado de Primera Instancia número de Castellón el 9 de mayo de 2011 por el procedimiento de Ejec. Títulos no Judiciales bajo el expediente nº en orden a Dñª. que actuando como Procuradora y en nombre de actuando como demandante y en contra de actuando como demandados, todos ellos con domicilio en de Castellón como consta en el procedimiento abierto. El objeto de la pericia es: Inmueble 1º Según consta en el expediente y en el Registro de la Propiedad de Castellón nº de una finca con el nº de naturaleza urbana, garaje en calle planta sótano 1/37 indiviso con referencia catastral , plaza de aparcamiento número nueve en la planta primera de sótano que representa una treinta y siete ava parte indivisa de la finca UNO del Régimen de Propiedad Horizontal, descrita en el tomo , inscripción 1ª cuyo titular al 100 % del pleno dominio por titulo de compraventa es de . Inmuebles 2º Según consta en el expediente y en el Registro de la Propiedad de Castellón nº de una finca con el , de naturaleza urbana, parcela o franja de terreno sito en término de Castellón, partida , de seis metros sesenta centímetros de ancha por noventa y tres metros ochenta centímetros de larga o sea seiscientos diecinueve metros ocho decímetros cuadrados, linda frente, en línea de noventa y tres metros ochenta centímetros con , derecha entrando en línea de seis metros sesenta centímetros con otra finca de , izquierda en línea de seis metros sesenta centímetros con y fondo en línea de noventa y tres metros ochenta centímetros con resto de finca de que se segrega, con un , titulares de 4/6 partes indivisa de pleno dominio y 2/6 partes indivisa de pleno dominio de ambos por titulo de segregación en virtud de la escritura pública autorizada por en Castellón el 27 de enero de 1.994. Inmueble 3º Según consta en el expediente y en el Registro de la Propiedad de Castellón nº de una finca con el nº , de naturaleza urbana: Tres.- Del Complejo Inmobiliario , situado en Castellón en con fachada a la y próximamente al linde oeste o derecha entrando del total inmueble dicho, con una superficie de solar de seiscientos veinticinco metros cuarenta y tres decímetros cuadrados, una nave de planta baja y un piso alto, destinadas ambas plantas a fines industriales, sin distribución interior y comunicadas interiormente por una escalera, con cimentación de bloques de hormigón unidos por zunchos de atado de hormigón con estructura de pilares y vigas de hormigón armado, las paredes laterales de fábrica de bloques de hormigón enlucidos con mortero de cemento, con solera de hormigón y cubiertas de placas de chapa galvanizada, ocupando lo edificado seiscientos cincuenta y siete metros cuadrados de los que trescientos cincuenta y un metros cuadrados corresponden a la planta baja y trescientos seis corresponden a la planta alta. Con un . Antecedentes Características de localización del Inmueble 1º Identificación Física Esta situada en en el Registro de la Propiedad de Castellón 2 y consta como, descripción Urbana Plaza de Aparcamiento nº 9 sita en la planta sótano de un edificio con fachada a calle , teniendo su acceso para vehículos en la por rampa cuyo portal esta situado en la vivienda su zona de rodadura y un acceso peatonal. El entorno de la finca es amplio y despejado con ambas calles con activación terciaria comercial y de libre aparcamiento. El uso en la actualidad de la plaza es de aparcamiento. Identificación Registral y Catastral Que conste que en un principio dicho inmueble a consecuencia de un error del Registro estaba como , y a la vista de mis indicaciones y una vez revisado a fondo por el mismo Registro se cambio donde realmente estaba la plaza mencionada que era de Castellón Según consta en el Catastro, el aparcamiento esta registrada en el Registro de la Propiedad de Castellón, con domicilio catastral de con la referencia catastral , el año de construcción 1987 y cuota de participación del 0,4800 % Identificación Directa Dicho aparcamiento esta en el subsuelo de una finca esta en el núcleo urbano y en la zona próxima al centro de la ciudad de Castellón, La finca tiene un uso global de residencial, alineada a calle con una tipología edificatoria de manzana compacta de planta, con fachada a la calle . La plaza de aparcamiento con el número 9 de identificación, sita en la plata sótano de la edificación que tiene la rampa de entrada de vehículos por la calle y un acceso peatonal. Su superficie útil es de 30 m2 con unas medidas de 32 con los elementos comunes de rodadura, lindando al frente con la zona de rodadura, derecha con el aparcamiento número 10, a la izquierda con la plaza 8 y al fondo con la pared de fondo, con una cuota de participación de 0,4800 %. Sobre el entorno, edificios de similar construcción y antigüedad, el grado de desarrollo urbanístico en esa zona de la población es medio alto. En cuanto a servicios existe transporte público y próximo y al lado del edificio se puede aparcar por toda la calle. En referencia a equipamientos tienen comercial, lúdico y jardines próximo a la vivienda donde esta situado el aparcamiento. La calidad del barrio en función de su nivel socio económico es medio alto, y la ubicación del inmueble dentro de su entorno se puede considerar normal, lógica de acuerdo con el entorno. El inmueble como consta el expediente existe una titularidad y de pleno dominio con titulo de compraventa de . La tipología constructiva y el nivel de calidad de la construcción son de construcción reciente del año 1987. El nivel de conservación interior, como la distribución, el acceso, la dimensión de las calles los servicios y características internas son buenas Valoración Los criterios de valoración fundado en los antecedentes y en la finalidad concreta de la valoración, principios de la valoración que se aplican en este análisis de valor, atendidas a la finalidad de la valoración y las circunstancias de mercado atribuibles en la fecha de la valoración. Metodológicamente aplicando el Método de Comparación de Muestras analizaremos el segmento del mercado inmobiliario de la zona donde se encuentra el inmueble aparcamiento, seleccionando información obtendremos muestras lo más parecidas a la plaza de aparcamiento a valorar y las homogeneizaremos en función de las diferencias que pueda haber entre ellas. Atendiendo lo anterior, dado que disponemos de muestras de mercado análogas y similares al inmueble a valorar, en tipología, uso, localización, cualidades y superficie, es posible aplicar el Método de Comparación de Muestras para obtener el valor de mercado del bien, entendiendo como el importe neto que un propietario podría esperar razonablemente para su venta mediante la comercialización adecuada y suponiendo que exista un comprador potencialmente informado de las características del inmueble y que, comprador y vendedor actúen libremente y sin interés alguno por la operación (de acuerdo con las definiciones de “market value” recogidas en la Directiva del Consejo de Europa artº 49.2 en la Normativa Española sobre valoraciones de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. De todos modos, la valoración no tiene en consideración las cargas que pueda tener, consten o no inscritas en el Registro de la Propiedad Castellón nº 2, no suponiendo ningún pronunciamiento sobre la titularidad del mismo o de los posibles derechos sobre el mismo. Tomando 6 inmuebles, aparcamientos de similares características y dentro de la misma zona de población para efectuar una Valoración por el Método de Comparación de Muestras, al precio del m2 de cada una de las muestras se le aplicará unos coeficientes correctores para efectuar una homogeneización de todas ellas sobre el inmueble a tasar resultando un precio homogeneizado es de 1.237,27m2 y la Valoración Neta real final es de 37.118 Euros. Pero para una mayor homogeneización de las muestras y para saber si las muestras son fiables, haciendo la corrección necesaria para que se cumpla la distribución uniforme de los valores le aplicamos la Teoría de la Campana de Gauss que se trata de la distribución uniforme de todos los valores del mercado obtenidos. Se trata de una representación grafica de las distribuciones uniformes de los valores de mercado. Es una curva simétrica que se cumple cuando el valor medio (X) de las muestras previamente homogeneizadas y ordenadas de menor a mayor es muy parecida al de la mediana (Me), valor situado en el centro de todas ellas. La mediana se emplea en cálculo estadístico cuando disponemos de un universo de muestras amplio con series de muestras similares. Índice diferencial resultante es 0,7890, siendo irrelevante, por lo que las muestras son congruentes. Esta metodología puede emplearse en sustitución del Método Triangular que exponen Algunas publicaciones por que ésta metodología requiere tener datos los suficientemente amplios, circunstancia que se da solo en Sociedades de Tasación Todo la operativa de ello queda explicada en el Anejo 1, Anejo 2 Campana de Gauss. Características de localización del Inmueble 2º Identificación Física Según consta en el expediente y en el Registro de la Propiedad de Castellón nº de una finca con el , de naturaleza urbana, parcela o franja de terreno sito en término de Castellón, de seis metros sesenta centímetros de ancha por noventa y tres metros ochenta centímetros de larga o sea seiscientos diecinueve metros ocho decímetros cuadrados, linda frente, en línea de noventa y tres metros ochenta centímetros con , derecha entrando en línea de seis metros sesenta centímetros con otra finca de , izquierda en línea de seis metros sesenta centímetros con y fondo en línea de noventa y tres metros ochenta centímetros con resto de finca de que se segrega, con un , titulares de 4/6 partes indivisa de pleno dominio y 2/6 partes indivisa de pleno dominio de ambos por titulo de segregación en virtud de la escritura pública autorizada por en Castellón el 27 de enero de 1.994. Identificación Registral y Catastral Según consta en el Catastro, el aparcamiento esta registrada en el Registro de la Propiedad de Castellón, nº de Castellón no consta número de identificación catastral pero hecho averiguaciones se corresponde a con un número de policía del , incluida dentro de una propiedad de 1796 m2. Identificación Directa Personado en el sitio dicha parcela forma parte de un jardín y un paso a una según me consta propiedad de , lindando con la al frente, detrás con la , a la izquierda con un vial de entada y a la derecha con otro vial de entrad a la . Se adjuntan fotos en Anejo 5 Personado una segunda vez y hablado con me hace constar delante de una empleada que dicha parcela esta donada al en 1.996 a cuenta del terreno para viales y permiso para construir la de su propiedad y de hecho delante de mi y de la testigo empleada suya hace una llamada al para reclamarles por que no han inscrito a nombre del la citada parcela. Visto que no consta la citada parcela registrada a nombre del en el Registro de la Propiedad nº si no que consta a su nombre y el de su hija en las proporciones que anteriormente he expuesto. Valoración Los criterios de valoración fundado en los antecedentes de la poca identificación de la propiedad y en la finalidad concreta de la valoración, principios de la valoración que se aplican en este análisis de valor, atendidas a la finalidad de la valoración y las circunstancias de mercado atribuibles en la fecha de la valoración he resulto darle un valoración atendiendo a su superficie de 619,80 m2 y su ubicación de 255.358 €. Características de localización del Inmueble 3º Identificación Física Según consta en el expediente y en el Registro de la Propiedad de Castellón nº de una finca con el nº , de naturaleza urbana: Tres.- Del Complejo , situado en Castellón en número y actualmente de policía con fachada a la y próximamente al linde oeste o derecha entrando del total inmueble dicho, con una superficie de solar de seiscientos veinticinco metros cuarenta y tres decímetros cuadrados, una nave de planta baja y un piso alto, destinadas ambas plantas a fines industriales, sin distribución interior y comunicadas interiormente por una escalera, con cimentación de bloques de hormigón unidos por zunchos de atado de hormigón con estructura de pilares y vigas de hormigón armado, las paredes laterales de fábrica de bloques de hormigón enlucidos con mortero de cemento, con solera de hormigón y cubiertas de placas de chapa galvanizada, ocupando lo edificado seiscientos cincuenta y siete metros cuadrados de los que trescientos cincuenta y un metros cuadrados corresponden a la planta baja y trescientos seis corresponden a la planta alta. Con un . Identificación Registral y Catastral Según consta en el expediente tramitado en el juzgado existe a fecha de veinticinco de febrero de dos mil once un suspenso de la certificación respecto a la finca registral por existir un expediente telemático de una escritura del Notario por lo que a treinta de Diciembre del dos mil diez, por la que segrega de la finca registral una parcela de 739,17 m2, formando una nueva entidad registral que vende a el 61,642 % y a el 38,358 % que por ser colindantes a una finca propiedad de los mismos nº y le agregan dicha porción y en la misma escritura segregan de la finca resultante una formando una nueva entidad registral y constituyen servidumbre sobre la finca de su propiedad registral a favor de la predio dominante registrales que es la finca que nos ocupa. Pero consultado el Registro de la Propiedad nº de Castellón la citada finca , resulta ser de un Complejo Inmobiliario sito en Castellón en doscientos setenta y dos y ciento cincuenta y ocho de policía en la actualidad con una superficie de solar de seiscientos veinticinco metros y tres decímetros cuadrados una de planta baja y piso destinadas ambas plantas a fines industriales, sin distribución interior y comunicadas interiormente con una escalera, con cimentación de bloques de hormigón unidos por zunchos de atado de hormigón con estructura de pilares y vigas de hormigón armado, las paredes laterales de fabrica de bloques de hormigón enlucida con mortero de cemento, con solera de hormigón y cubiertas de placas de chapa galvanizada, ocupando el edificio seiscientos cincuenta y siete metros cuadrados de los que trescientos cincuenta y un metro cuadrado corresponden a la planta baja y trescientos seis metros cuadrados a la planta alta, destinándose el resto de superficie del suelo a amplios ubicados en la partes posteriores de la edificación, linda al frente con la , derecha entrando y espaldas, finca número Uno de la división horizontal e izquierda, la finca Dos de la división horizontal, con una cuota de veinticinco enteros cuatrocientas veintiséis centésimas por cien con un EDUFIR , propiedad al 100 % de con D.N.I. inscrita en el tomo alta 1 en virtud de una escritura pública hecha por el Notario el nueve de septiembre del 2005 con el protocolo . Preguntado parece ser que se ha producido una agrupación y segregación el treinta de mayo del dos mil once. Ya que no consta en la Nota simple del Registro de la Propiedad nº de la mencionada finca el número del Registro Catastral y averiguado por otros medios el número de registro , pero dicho Complejo Inmobiliario consta de una superficie de suelo de once mil doscientos cuatro metros cuadrados y una superficie construida de once mil quinientos cuarenta y uno metros cuadrados. Como sea que no me coincidían ni datos ni situaciones me desplace al sitio y me puse al habla con indicándome y acompañándome a la que dice ser la finca propiedad nº notificándome que esta en manos de unos señores que en este momento están en el extranjero y preguntando a la empleada de su si teníamos las llaves del local, manifestando que no y que no me puede facilitar las llaves para poder entrar y para hacer reportaje fotográfico y valoración. Pero visto que el edificio que me indica el en al actualidad antes de cerrar su actividad era una establecimiento de alterne de mujeres públicas y años atrás por fotografía del Google un de llamado y ambas descripciones no coinciden con la del Registro en la que pone uso industrial y sin distribución interior y estos ambos la tienen y no tiene cubierta de placa galvanizada creo a mi entender que me quiso hacer confundir de propiedad. Preguntado al vecindario y manifestando que las siguientes naves también era de la propiedad del , por la descripción sin distribución en el interior, de dos plantas, y con cubierta de placas galvanizadas creo a mi entender que es una próxima a esa edificación, en de policía actualmente. Ambas propiedades la real y la supuesta quedan identificadas en las fotografías adjuntas en el Anejo 6. A la vista de tales circunstancias procedo a valorar a precio de mercado una con las características de medición y situación que consta en el Registro de la Propiedad nº con número de finca en fecha del ocho de junio del dos mil once. Dicha valoración el precio procede de la media de ocho naves de similares características a la muestra descrita en el Registro de la Propiedad nº de Castellón situada también en Castellón en zona industrial como la muestra. La valoración atendiendo a su superficie, situación y conservación es de 352.176 € Los valores obtenidos corresponden a inmuebles y parcelas, considerándolas libre de cargas, sin arrendamientos que comporten prórroga forzosa ni precaristas, al margen de los defectos y vicios no aparentes y de evicción, sin afectaciones urbanísticas ni ningún expediente de disciplina urbanística en curso y al corriente de pago de impuestos, de arbitrios, de contribuciones especiales y otros costes cualesquiera. Como así el presente informe pericial se ha emitido con la mayor objetividad posible en función de la información disponible ya que no se ha permitido el acceso al interior de la misma, salvo por iniciativa propia al inmueble nº 1 aparcamiento habiendo tomado en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes. Este es el dictamen del Perito que suscribe, que ha actuado con la mayor objetividad posible, según su leal saber y entender. Y para que conste y surta los efectos oportunos, firma el presente dictamen compuesto de Documentación Aneja Anejo 1 Muestras de homogeneización por el Método de comparación de muestras. Anejo 2 Operaciones comprobación de la Campana de Gauss. Anejo 3 Documento Referencia Catastral garaje actual Anejo 4 Documento Referencia Catastral Parcela en actual Anejo 5 Documento Referencia Catastral Complejo actual. Anejo 6 Fotografías de propiedades.

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