Cómo legalizar un cerramiento de terraza: normativa, permisos y cuándo prescribe

¿Qué es un cerramiento de terraza?

Se considera un cerramiento de terraza a aquella obra que hace que un balcón exterior de una vivienda se convierta, ya sea de manera parcial o total, a través del levantamiento de una nueva estructura, en un espacio cerrado.

El precio de cerramiento de terraza tiene un coste medio de unos 6.000€, aunque depende de muchos factores. Además, es necesario conocer todos los requisitos necesarios para poder llevar a cabo esta modificación, así que sigue leyendo.

Ley de Propiedad Horizontal sobre legalizar el cerramiento de la terraza

Según lo establecido en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”. 

Es decir, que se podrán llevar a cabo las obras deseadas siempre que no exista una modificación de elementos comunes y cuando se haya informado a la comunidad del procedimiento que se va a llevar a cabo.

¿Cómo legalizar el cerramiento de la terraza?

La Ley de Propiedad Horizontal también recoge los requerimientos necesarios para conseguir que un cerramiento de terrazas normativa vigente sea legal. Esto está definido en su artículo 10.3, apartado “b”, donde se especifica lo siguiente: “Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes”.

Esto viene a significar que será necesaria, para legalizar el cerramiento de una terraza, la autorización de la administración de la comunidad de vecinos.

Requisitos para legalizar un cerramiento de terraza

En base a lo establecido, como se indicaba en el apartado anterior, en relación con la legalización de un cerramiento de terraza, los requisitos que se deben cumplir son los siguientes:

• Contar con el permiso de la comunidad de vecinos, ya que serán los posibles agraviados por las obras que se necesitan para esta modificación.

• Disponer de un proyecto de cerramiento de terraza, un documento técnico donde se indican el diseño arquitectónico deseado y los materiales necesarios, el cual se presentará en el ayuntamiento.

• Tener una licencia municipal que permite de manera directa cerrar la terraza, emitida por el propio ayuntamiento una vez se acepte el proceso y se reciba la aprobación de la comunidad de vecinos. Además, será necesario abonar las tasas municipales asociadas a este tipo de modificación arquitectónica.

¿Qué pasa si hago un cerramiento de terraza sin licencia?

Un cerramiento de una terraza sin la licencia pertinente, previamente indicada, podrá suponer una sanción económica.

Existen dos variables posibles en este tipo de situaciones. Por un lado, encontramos determinados casos en los que se adquiere una vivienda que ya dispone de un cerramiento, pero el cual es ilegal. Por otro lado, el caso más común es llevar a cabo un cerramiento, por el propio propietario actual, sin haber solicitado de manera previa los permisos necesarios.

En ambos casos, la consecuencia es la misma, una multa por llevar a cabo una modificación ilegal, así como posibles demandas civiles por parte de la comunidad de vecinos a nivel general o de los propietarios a nivel particular.

La manera más efectiva de evitar este problema es solicitar la legalización del cerramiento, para evitar no solo tener que enfrentarse a la multa económica, la cual puede llegar a alcanzar los 30.000€, sino también a la necesidad de demoler la obra, incluso cuando esta ya está finalizada.

Cómo legalizar un cerramiento de terraza

En el caso de que ya se haya terminado la obra y se determine que el cerramiento es ilegal, los posibles procedimientos a seguir son dos:

• En los casos en los que el cerramiento es inferior a 10 años, habrá que llevar a cabo un proyecto de legalización por parte de un técnico para poder solicitar la licencia pertinente en el ayuntamiento. Además, será necesario abonar las tasas para este tipo de obras.

• En caso de que el cerramiento supere los 10 años, no habrá que solicitar una licencia de obras, pero igualmente será necesario el proyecto de legalización técnico.

Además, en los dos casos habrá que acudir a un notario y al Registro de la Propiedad para modificar la información sobre el inmueble, ya que los datos acerca de los metros cuadrados construidos y útiles habrán variado.

Cómo saber si puedo cerrar un balcón o ático legalmente

Cuando hayas tomado la determinación de llevar a cabo un cerramiento en tu terraza, antes de comenzar con ningún trámite, será necesario verificar que puedes hacerlo en tu inmueble. Para ello, sigue los siguientes pasos:

• Consultar los estatutos de la comunidad para analizar los permisos referentes a este tipo de modificaciones.

• Si los estatutos no dicen nada explícito al respecto, llega el momento de hablar con los vecinos, ya que se precisa de la aprobación de la junta para poder llevar a cabo este tipo de obras.

• Cuando hayas obtenido, por el medio que sea, la aprobación por parte de la comunidad, será necesario revisar las ordenanzas municipales para conocer los requisitos en cuanto a documentación y tasas asociados al cerramiento de terrazas.

¿Cuándo prescribe el cerramiento ilegal de una terraza?

El tiempo necesario para que un cerramiento ilegal llegue a prescribir varía notoriamente en función del municipio en el que se encuentre, así como la obra que se haya realizado. Y es que el plazo de vencimiento de la ilegalidad puede ir desde los cuatro años hasta los 30.